Бесплатные рефераты


В мире
Календарь новостей
« Авг.2018
Пн.Вт.Ср.Чт.Пт.Сб.Вс.
  12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
2728293031  
ВНИМАНИЕ!!!
УВАЖАЕМЫЕ ПОЛЬЗОВАТЕЛИ!!!
Сайт поменял владельца и на нём грядут большие перемены.
Убедительная просьба не пользоваться покупкой рефератов через смс.
ДАННЫЙ СЕРВИС БОЛЬШЕ НЕ РАБОТАЕТ
Стоит вопрос об его удалении, дабы сделать рефераты бесплатными. Извините за неудобство и спасибо за понимание
Поиск реферата

Реферат, курсовая, контрольная, доклад на тему: Организация и проведение торгов по продаже земельных участков

ВНИМАНИЕ! Работа на этой странице представлена для Вашего ознакомления в текстовом (сокращенном) виде. Для того, чтобы получить полностью оформленную работу в формате Word, со всеми сносками, таблицами, рисунками (вместо pic), графиками, приложениями, списком литературы и т.д., необходимо скачать работу.

Организация и проведение торгов по продаже земельных участков

Введение

В наши дни все актуальнее становится тема продажи земельных участков на аукционах.

Земельные торги – торги по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков. Земельные торги могут проводиться как в форме аукциона, так и в форме конкурса, в форме конкурса торги проводятся в случае необходимости установления собственником земельного участка условий (обязанностей) по использованию земельного участка. Собственником земельного участка может быть: Российская Федерация, ее субъекты или же муниципальное образование.

Возможность приобретения земельных участков на торгах из земель, находящихся в государственной собственности (заключения договоров, объектом которых являются земельные участки, на торгах), в России можно по праву считать результатом земельной реформы 90-х годов XX века. Земельный кодекс РФ ввел простые и не противоречащие Гражданскому кодексу нормы, регулирующие эти вопросы. Однако в развитие этих норм Правительство РФ утверждает Правила организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или в муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков от 11 ноября 2002 г. N 808. Немного из истории, Советское земельное право не придерживалось принципов платности предоставления земельных участков и конкуренции в земельных отношениях. В Земельном кодексе РСФСР 1991 г. не содержалось даже упоминания о возможности приобретения земельных участков на торгах. Разрозненные нормы об этом начали появляться позже как в законодательных, так и подзаконных актах, например: - местной администрации предписывалось организовывать продажу земель фонда перераспределения по конкурсу, передачу в аренду с правом последующего выкупа (п. 5 Указа Президента РФ "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" от 27 декабря 1991 г. N 323); - продажа земельного участка для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, индивидуального жилищного строительства, а также под индивидуальные жилые дома и хозяйственные постройки могла производиться его собственником с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству путем проведения в установленном порядке конкурса или аукциона (ст. 2 Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на получение в частную собственность и на продажу земельных участков для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства и индивидуального жилищного строительства" от 23 декабря 1992 г. N 4196-1, утратившего силу в связи с введением в действие Земельного кодекса РФ); - продажа земельных участков собственникам приватизированных государственных и муниципальных предприятий для расширения и дополнительного строительства этих предприятий осуществляется на конкурсной или аукционной основе за счет земель, не обремененных правами пользователей, арендаторов (п. 12 Порядка продажи земельных участков при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставленных гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности, утвержденного Указом Президента РФ от 14 июня 1992 г. N 631 в ред. от 25 января 1999 г.); - расположенные на территориях городских и сельских поселений земельные участки, предназначенные в соответствии с градостроительной и землеустроительной документацией под застройку, либо право аренды этих земельных участков подлежали продаже гражданам и юридическим лицам на торгах (аукционах, конкурсах), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации (п. 2 Указа Президента РФ "О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды" от 26 ноября 1997 г. N 1263). В то же время правовое регулирование порядка приобретения земельных участков на торгах значительно отставало от провозглашенных возможностей. Часть первая Гражданского кодекса РФ, введенная в действие с 1 января 1995 г., содержала лишь общие нормы ст. ст. 447 - 449 о заключении договора на торгах, организации и проведении торгов, последствиях нарушения правил проведения торгов. Порядок организации проведения торгов (аукционов, конкурсов) по продаже гражданам и юридическим лицам земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды, утвержденный Постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. N 2 (в настоящее время утратило силу), распространялся лишь на земельные участки, предназначенные под застройку. Более того, п. 3 указанного Порядка было установлено, что продажа земельных участков и права аренды земельных участков, находящихся в федеральной государственной собственности, осуществляется по решению Правительства РФ или специально уполномоченных им федеральных органов исполнительной власти, находящихся в государственной собственности субъекта РФ - по решению органа государственной власти субъекта РФ, находящихся в муниципальной собственности - по решению органа местного самоуправления. Однако на тот момент разграничения государственной собственности на землю еще не произошло, следовательно, определить соответствующего публичного собственника (продавца) земельного участка не представлялось возможным. Поэтому применение Постановления N 2 на практике было весьма затруднительным. Иными словами, правовое регулирование приобретения земельных участков на торгах в России было явно недостаточным и не отвечало потребностям практики. Основные надежды возлагались на Земельный кодекс РФ. В Земельном кодексе РФ рассматриваемым отношениям посвящена ст. 38 "Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах)".

Целью данной ВКР является выявление основ приобретения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности на торгах (конкурсах, аукционов), а также особенности их правового регулирования.

Указанная цель конкретизируется в ряд задач:

1) проанализировать, сравнить и разграничить такие понятия, как государственная и муниципальная собственность;

2) определить особенности приобретения земельных участков находящихся в государственной и муниципальной собственности для различных целей;

3)определить особенности регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения;

4) определить особенности предоставления в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

5) выявить порядок кадастрового учета земельного участка выставляемого на аукцион;

6) рассмотреть порядок организации и проведения аукциона;

7) определить особенности регистрации прав собственности.

Исходя из вышеуказанного, данная работа построена следующим образом.

В первой части работы будут даны определения и проанализированы основные вещные права на землю.

Во второй части работы будут рассмотрены порядки приобретения земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности для различных целей.

В третей части работы будет рассмотрен особенности регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения.

В четвертой части работы будет рассмотрен порядок кадастрового учета земельного участка выставляемого на аукцион.

В пятой части работы будет рассмотрен порядок организации и проведения аукциона.

В шестой части будет рассмотрен порядок регистрации прав.

1.Понятие государственной и муниципальной собственности

1.1. Государственная собственность

Достаточно длительное время земля, недра, воды, леса и иные природные ресурсы рассматривались как объекты исключительной государственной собственности. Такое положение определяло и не отчуждаемость природных ресурсов: их безусловное изъятие из гражданского оборота.

Коренные преобразования в политической, социальной, экономической сферах трансформировали и правоотношения собственности на землю. С 1990 г. наметился отход законодателя от монополии государства на землю.

Действующее законодательство устанавливает, что государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований (п. 2 ст. 214 ГК РФ, п. 1 ст. 16 ЗК РФ). Таким образом, установлена своего рода презумпция принадлежности земельных участков государству, если они не закреплены за указанными субъектами.

Государственная собственность делится на два вида: собственность Российской Федерации в целом (федеральная) и собственность ее субъектов (региональная). Традиционно в земельно-правовой литературе обращалось внимание на такую особенность субъекта государственной собственности: Российская Федерация (ее субъекты) является не только субъектом права собственности на землю, но и носителем права территориального верховенства как элемента принадлежащего ей суверенитета. В отличие от права собственности право территориального верховенства как пространственный предел политической власти распространяется на соответствующие территории в границах Российской Федерации (ее субъектов) независимо от того, в чьей собственности находится конкретный земельный участок на этой территории. Например, Российская Федерация реализует право территориального верховенства при установлении основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений; ограничений прав собственников земельных участков, землевладельцев, землепользователей, арендаторов земельных участков, а также ограничения оборотоспособности земельных участков; при изъятии для нужд Российской Федерации земельных участков. Одновременно как собственник федеральных земель Российская Федерация наделена такими же правомочиями, что и другие собственники.

Управление и распоряжение земельными участками, находящимися в федеральной собственности или собственности субъектов Федерации, осуществляются соответственно Российской Федерацией и ее субъектами. От имени этих субъектов правомочия собственника осуществляют государственные органы в соответствии с их компетенцией.

В федеральной собственности и собственности субъектов Федерации находятся соответственно земельные участки:

1) которые признаны федеральной собственностью или собственностью субъектов Федерации федеральными законами;

2) которые приобретены Российской Федерацией и ее субъектами по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством;

3) право собственности Российской Федерации и ее субъектов на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю.

Кроме того, в собственности субъектов федерации могут находиться не предоставленные в частную собственность земельные участки:

1) занятые недвижимым имуществом, находящимся в их собственности;

2)предоставленные региональным органам государственной власти, государственным унитарным предприятиям и учреждениям, созданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;

3) отнесенные к землям особо охраняемых природных территорий регионального значения, землям лесного фонда, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации в соответствии с федеральными законами, землям водного фонда, занятым водными объектами, находящимися и собственности этих субъектов, землям фонда перераспределения земель;

4) занятые приватизированным имуществом, находившимся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации. На сегодняшний день действует ряд федеральных законов, нормы которых определяют принадлежность земель Российской Федерации и ее субъектам (или устанавливают принципы разграничения государственной собственности). Так,

Законом РФ от 15 апреля 1993 г. № 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации»[1] объектом федеральной собственности являются земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, находящиеся на территории г. Москвы, в которых размещены высшие органы законодательной, исполнительной и судебной власти РФ, Генеральная прокуратура РФ, Центральный банк РФ, Пенсионный фонд РФ.

Порядок и основания разграничения государственной собственности на землю определены в ФЗ от 17.07.2001 г. №101-ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю»[2]. При этом названный закон применяется в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге с учетом особенностей, установленных другими федеральными законами.

Законодательством установлен общий порядок разграничения федеральных земель, земель субъектов Федерации и муниципальных земель, который включает несколько стадий. Во-первых, Министерство имущественных отношений РФ совместно с другими федеральными органами исполнительной власти подготавливает перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности. В эти перечни включаются земельные участки в соответствии с основаниями, указанными в ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю». Подготовка и согласование с региональными органами государственной власти, органами местного самоуправления проводятся в порядке, установленном Правительством РФ.

Во-вторых, подготовленные и согласованные перечни земельных участков, на которые соответственно возникает право собственности у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований, утверждаются Правительством РФ.

В-третьих, сведения о земельных участках, включенных в перечни земельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований возникает право собственности, вносятся в документы государственного земельного кадастра в соответствии с законодательством РФ.

В-четвертых, право собственности Российской Федерации, ее субъектов и муниципальных образований регистрируется в соответствии с федеральным законодательством.

Согласно ст. 3 ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» основанием для внесения в перечень земельных участков, на которые у Российской Федерации возникает право Собственности, является включение этих участков в состав:

- земель лесного фонда, земель особо охраняемых природных территорий федерального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в федеральной собственности, земель обороны и безопасности;

- земель сельскохозяйственного назначения; земель поселений;

- земель специального назначения; земель особо охраняемых территорий и объектов; земель водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти Российской Федерации, его территориальному органу, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти Российской Федерации; на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр федерального значения;

- земель запаса, если на них располагается недвижимое имущество, находящееся в федеральной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности Российской Федерации.

Основанием внесения в перечень земельных участков, право собственности на которые возникает у субъектов Российской Федерации, является включение этих участков в состав:

- земель особо охраняемых природных территорий регионального значения, земель водного фонда, занятых водными объектами, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации;

- земель сельскохозяйственного назначения; земель поселений; земель специального назначения; земель особо охраняемых территорий и объектов; земель водного фонда, если на этих земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов Российской Федерации; эти земельные участки предоставлены органу государственной власти субъекта Российской Федерации, а также государственному унитарному предприятию, государственному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами государственной власти субъектов Российской Федерации; на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр регионального значения;

- фонда перераспределения земель;

- земель запаса в границах муниципальных образований, если на этих землях располагается недвижимое имущество, находящееся в собственности субъектов Российской Федерации, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в собственности субъектов Российской Федерации, а также земель запаса за границами муниципальных образований, за исключением отнесенных к федеральной собственности.

Включение в перечень земельных участков, право собственности на которые возникает у городов федерального значения — Москвы и Санкт-Петербурга, — производится,, кроме того (в целях сохранения единства городского хозяйства), на основе отнесения участка к землям особо охраняемых природных территорий местного значения, землям водного фонда, занятым обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности.

1.2. Муниципальная собственность

Муниципальная собственность на землю является самостоятельной формой собственности. Становление муниципальной собственности идет очень сложно, но, возможно, реализация положений ФЗ «О разграничении государственной собственности на землю» будет способствовать этому процессу. Еще до принятия указанного федерального закона были осуществлены попытки формирования муниципальной собственности на землю в Новосибирской, Омской, Саратовской областях и других субъектах РФ.

Субъектами муниципальной собственности на землю являются: города, районы, поселки, сельские населенные пункты, волости, округа, уезды, префектуры.

В соответствии с п. 2 ст. 11 ЗК РФ управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, осуществляется органами местного самоуправления. По-видимому, это положение ограничивает правило, содержащееся в ст..125 ГК РФ, согласно которому в случаях и в порядке, предусмотренных федеральными законами, указами Президента РФ и постановлениями Правительства РФ, нормативными актами субъектов Российской федерации и муниципальных образований, от их имени (по их специальному поручению) могут выступать государственные органы, а также юридические лица и граждане.

В основном в муниципальной собственности находятся земли в границах соответствующего муниципального образования, но не исключается и нахождение земельных участков за их чертой. Например, в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности. В состав муниципальных могут входить земли жилой, производственной, общественной застройки, земли общего пользования и др.

Согласно ст. 19 ЗК РФ в муниципальной собственности находятся земельные участки:

- которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъекта Российской Федерации;

- право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю;

- которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.

Как уже отмечалось, установлен единый порядок разграничения государственной собственности на землю для выделения федеральных Земель, земель субъектов Федерации и муниципальных образований (раздел «Государственная собственность на землю»).

Внесение в перечень земельных участков, право собственности ,на которые возникает у муниципальных образований, производится на основании включения этих земельных участков в состав:

- земель особо охраняемых природных территорий местного значения, земель водного фонда, занятых обособленными водными объектами, находящимися в муниципальной собственности;

- земель сельскохозяйственного назначения; земель поселений;

- земель специального назначения; земель особо охраняемых территорий и их объектов; земель водного фонда, если на этих находящихся в государственной собственности земельных участках располагается недвижимое имущество, находящееся в муниципальной или частной собственности, за исключением недвижимого имущества, земельные участки под которыми подлежат отнесению к федеральной собственности или собственности субъектов; эти находящиеся в государственной собственности земельные участки предоставлены гражданину, коммерческой организации, органу местного самоуправления, а также муниципальному унитарному предприятию, муниципальному учреждению, другой некоммерческой организации, которые созданы органами местного самоуправления, за исключением земельных участков, отнесенных к федеральной собственности или собственности субъектов Федерации; под поверхностью этих земельных участков находятся участки недр местного значения;

- земель запаса в границах муниципальных образований, если на них не располагается недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, или приватизированное недвижимое имущество, находившееся до его приватизации в государственной собственности.[3]

Право муниципальной собственности на земельные участки в городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге возникает при передаче земельных участков из собственности этих городов в муниципальную собственность в соответствии с законами этих субъектов Российской Федерации.

2. Основные положения приобретение земельных участков, для различных целей

2.1. Особенности приобретения земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности

Есть несколько объяснений тому, что земельным законодательством определены некоторые особые правила приобретения прав на земельные участки гражданами и юридическими лицами из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Первое заключается в том, что при переходе прав на земельный участок частным лицам естественным образом сокращается площадь земель, находящихся в так называемой публичной собственности. Поэтому процедура перехода требует обеспечения не только прав и интересов лиц, приобретающих земельные участки, но и соблюдения интересов государства, муниципального образования, общества. Для этого вводятся ограничения оборота земельных участков, а также условия, уменьшающие возможность злоупотреблений со стороны должностных лиц, предоставляющих земельные участки.

Второе объяснение связано с тем, что в Российской Федерации не завершена земельная реформа и большой перечень земельных участков переходит из государственной собственности в собственность граждан и юридических лиц в особом порядке. Например, приобретение земельных участков, находящихся у граждан на праве пожизненного наследуемого владения [4], а также граждан и юридических лиц, не предусмотренных ст. 20 3 К РФ в качестве обладателей права постоянного (бессрочного) пользования.

При этом действующим законодательством уделено внимание отдельным вопросам предоставления прав на земельные участки из государственной собственности: для определенных целей — под застройку, а также на основании установленных видов права — собственности и аренды, постоянного (бессрочного) пользования и безвозмездного срочного пользования, а также сервитута.

Переход права собственности на земельные участки из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан именуется приватизацией.

Распоряжение земельной, как и любой другой, собственностью может происходить по воле собственника и на основании закона. Поскольку государственная и муниципальная собственность — это особый вид собственности, законодательством (в качестве проявления этой воли) могут быть установлены различные, не противоречащие Конституции РФ, правила владения, пользования и распоряжения государственными и муниципальными землями. Так, земельным законодательством определено, кем осуществляется распоряжение землей, а также устанавливается мера (ограничения) действий уполномоченных органов и должностных лиц.

Поэтому Земельным кодексом РФ и определено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в порядке и на основаниях, предусмотренных земельным законодательством.

Земельным правом в настоящее время установлено правило, что предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Только за плату, размер которой устанавливается Земельным кодексом РФ, земельные участки предоставляются в собственность иностранным гражданам, лицам без гражданства и иностранным юридическим лицам.

Возможно и бесплатное предоставление земельных участков гражданам и юридическим лицам Российской Федерации, но лишь в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Не определяется, когда и в каких случаях уполномоченные органы вправе предоставлять не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте земельные участки из государственной или муниципальной собственности. Вправе эти органы и отказать в предоставлении таких земельных участков, за исключением следующих случаев: не допускается отказ в предоставлении земельных участков из государственной или муниципальной собственности в собственность граждан и юридических лиц земельных участков: для строительства, за исключением случаев изъятия земельных участков из оборота; установленного федеральным законом запрета на приватизацию земельных участков; резервирования земельных участков для государственных или муниципальных нужд.

Также не допускается отказ в предоставлении в собственность граждан и юридических лиц земельных участков, ограниченных в обороте и находящихся в государственной или муниципальной собственности, если федеральным законом разрешено предоставлять их в собственность граждан и юридических лиц.

Однако не следует понимать эти положения и так, что любой обратившийся в соответствующие органы может получить земельный участок в собственность. Предоставление участков из публичной собственности подчиняется также и законодательству о планировании использования земель, которое, в частности, должно предполагать, для каких целей будет использоваться тот или иной земельный участок из государственной или муниципальной собственности.

Такие случаи предусмотрены в настоящее время для предоставления земельных участков в собственность гражданам, ранее использовавшим их на основе права постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения [5]. При этом Земельным кодексом РФ установлено, что граждане, обладающие земельными участками в этом случае, имеют право приобрести их в собственность. Каждый гражданин имеет право однократно (т. е. каждый участок — один раз) бесплатно приобрести в собственность находящийся в его постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается. Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК РФ.

Кроме того, безусловно бесплатно предоставляется право безвозмездного срочного пользования.

Основания бесплатного приобретения земель из государственной или муниципальной собственности могут быть предусмотрены только федеральными законами или законами субъектов РФ. Таким образом, с момента вступления в силу ЗК РФ основания для бесплатного приобретения земель из государственной собственности гражданами или юридическим лицами, предусмотренные Указами Президента РФ, теряют силу

Особое значение для реализации отношений по поводу приобретения земельных участков из государственных земель сельскохозяйственного назначения имеет ст. 8 указанного Федерального закона, согласно которой до введения в действие федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица могут владеть и пользоваться земельными участками сельскохозяйственного назначения только на праве их аренды; приватизация земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается.

2.2. Порядок предоставления земельных участков для строительства

В соответствии со статьей 30 Земельного кодекса РФ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

1. без предварительного согласования мест размещения объектов;

2. с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) в соответствии со статьей 38 Земельного кодекса РФ.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, а государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления, в постоянное (бессрочное) пользование.

Предоставление земельных участков для строительства без предварительного согласования мест размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

1) проведение работ по формированию земельного участка;

• подготовка проекта границ земельного участка и установление его

границ на местности;

• определение разрешенного использования земельного участка;

• определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения;

• принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или

предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов,

аукционов);

• публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов)

или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без

проведения торгов (конкурсов, аукционов).

2) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с

правилами, предусмотренными статьей 70 Земельного кодекса РФ.

3) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже прав на заключение договора аренды земельного участка или предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в случае, если имеется только одна заявка;

4) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов).

При предоставлении гражданам и юридическим лицам земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для строительства объектов на стадии выбора земельного участка составляется проект территориального землеустройства в виде проекта границ земельного участка, в котором, как правило, рассматриваются несколько вариантов размещения объектов.

Проект границ земельного участка с вариантами его размещения включает:

1) пояснительную записку;

2) проектный план;

3) экспликацию земель, предполагаемых к изъятию;

4) расчеты убытков и потерь сельскохозяйственного производства и

лесного хозяйства, результаты оценки земель;

5) сведения об обременениях и ограничениях в использовании выбранного земельного участка, о технических условиях подключения планируемого объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;

6)протоколы предварительных согласований с правообладателями земельных участков.

В пояснительной записке отражаются:

1) требования к земельному участку;

2) цель выбора земельного участка;

3) описание вариантов выбора и обоснование выбранного варианта размещения.

На проектном плане показываются границы и кадастровые номера земельных участков, затрагиваемых землеустройством; границы зон с особыми условиями использования земель; варианты размещения объекта; проектные границы земельных участков и границы охранных, санитарно-защитных зон планируемого объекта.[6]

Площади земельных участков (частей земельных участков), затрагиваемых землеустройством, площади и состав сельскохозяйственных угодий и иных земель (экспликации земель), ориентировочные расчеты потерь сельскохозяйственного производства определяются по каждому варианту.

Площади вычисляются с точностью не ниже графической точности, соответствующей используемому картографическому материалу.

В случае предполагаемого изъятия (выкупа) земельного участка для государственных или муниципальных нужд и изменения целевого назначения дополнительно по вариантам проводятся в установленном порядке ориентировочные расчеты размеров убытков правообладателей земельных участков и рыночной стоимости земельных участков.

Если особые условия использования земель и режим хозяйственной деятельности в охранных и санитарно-защитных зонах планируемого к размещению объекта непосредственно затрудняют использование земельных участков, попадающих в эти зоны, то по таким земельным участкам также проводятся ориентировочные расчеты возможных убытков.

Сведения об обременениях и ограничениях в использовании выбранного земельного участка, о технических условиях подключения планируемого объекта строительства к сетям инженерно-технического обеспечения предоставляются в установленном порядке.

Протоколы предварительных согласований по выбранному варианту оформляются с правообладателями земельных участков, интересы которых непосредственно затрагиваются возможным изъятием (выкупом) земельных участков. В протоколах отражается отношение (согласие или несогласие) землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков к размерам ориентировочно рассчитанных убытков и собственников земельных участков к изъятию и размеру выкупной цены.

Проектная документация брошюруется в соответствии с Методическими рекомендациями по проведению землеустройства при образовании новых и упорядочении существующих объектов землеустройства утвержденных Федеральной службой земельного кадастра России от 17.02.2003г. Проект границ земельного участка утверждается в установленном порядке (постановлением администрации).

Дополнительно к проекту границ земельного участка прилагается акт о выборе земельного участка для размещения объекта, который согласовывается и утверждается в установленном порядке.

Решение о предоставлении земельного участка для строительства принимается в соответствии со ст. 32 Земельного кодекса.

2.3.Порядок предоставления земельных участков для

индивидуального строительства

Ст.30 ЗК РФ введена Федеральным законом от 29 декабря 2004 г. N 191-ФЗ “О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации” и имеет целью установить особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства. На основании того же Федерального закона комментируемая статья вступает в силу только с 1 октября 2005 г.

Принятие данной статьи, равно как и ст.30.2, 38.1, 38.2, выделяющих для особого правового регулирования отношения по предоставлению земельных участков для жилищного строительства, направлено на реализацию задач по формированию рынка доступного жилья в Российской Федерации.

Одной из особенностей предоставления земельных участков для жилищного строительства, заложенных законодателем в данную статью, является то, что при предоставлении земельных участков не только в собственность, но и в аренду, а в установленных случаях - в безвозмездное срочное пользование в целях такого строительства не используется общая процедура предварительного согласования места размещения объекта, установленная ст.30 ЗК РФ. Таким образом, статья дополняет перечень тех случаев, когда не проводится предварительное согласование.

Данный перечень установлен п. 11 ст.30 ЗК РФ, согласно которой предварительное согласование места размещения объекта не проводится при размещении объекта в городском или сельском поселении в соответствии с градостроительной документацией о застройке и правилами землепользования и застройки (зонированием территорий), а также в случае предоставления земельного участка для нужд сельскохозяйственного производства или лесного хозяйства либо гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства.[6]

Однако поскольку земельные участки согласно общей норме ст.30 ЗК РФ лицам, предусмотренным в п. 1 ст.20 ЗК РФ, могут быть предоставлены на праве постоянного (бессрочного) пользования (а возможность такого предоставления на практике исключена быть не может), процедура предварительного согласования для предоставления земель таким организациям для строительства, в том числе и жилищного, применяется.

Статьей 30 ЗК РФ предусмотрены две основные процедуры предоставления земельных участков для строительства, при этом одним из этапов предоставления земельного участка без предварительного согласования является проведение торгов (конкурсов, аукционов). Данной статьей установлено, что при предоставлении земельных участков для жилищного строительства без предварительного согласования может быть предусмотрена только такая форма торгов, как аукцион. При этом в отличие от положений ст.30 ЗК РФ исключительно на торгах (аукционе) земельные участки для жилищного строительства предоставляются не только в собственность, но и в аренду.[3]

Указанным в п. 27 ст.38.1 в целом определено, что в случае если аукцион признан не состоявшимся по причине, указанной в подп. 1 п. 26.1, единственный участник аукциона не позднее чем через десять дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которого проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона. Представленное условие, таким образом, предполагает возможность предоставления земельного участка лицу, подавшему заявку на участие в аукционе, если аукцион был признан не состоявшимся по причине отсутствия иных участников.

Пунктом 3 данной статьи закреплены положения о предоставлении земельного участка для индивидуального жилищного строительства в аренду. Нормы данного пункта следует применять с учетом норм п. 11 ст.30 ЗК РФ.

Отличие предоставления земельных участков в порядке, предусмотренном п. 3 данной статьи, от сходных процедур предоставления земельных участков с предварительным согласованием мест размещения объектов усматривается в том, что орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающий правом распоряжения земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, в конкретном случае, принимая решение о предоставлении участка без проведения аукциона, обязан опубликовать сообщение о приеме заявлений о предоставлении в аренду, т.е. сделать информацию о передаче земельного участка в аренду доступной неопределенному кругу лиц, тогда как процедурой предварительного согласования предусматривается информирование о предоставлении земельных участков только заинтересованных лиц, а именно: орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. [7]

В качестве продавца земельного участка для жилищного строительства или права на заключение договора аренды такого участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Он же принимает решение о проведении аукциона и в качестве его организатора определяет время, место и порядок его проведения, начальную цену, сумму задатка и существенные условия договора, в том числе срок аренды.

При этом необходимо учитывать, что торги могут проводиться только в форме аукциона и начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Извещение о проведении аукциона должно быть размещено в периодическом печатном издании исполнительного органа не менее чем за тридцать дней до его проведения и содержать установленную законом информацию.

В отведенный срок заявители, желающие участвовать в аукционе, должны представить заявку с указанием реквизитов счета для возврата задатка, выписку из единого государственного реестра юридических лиц либо, если это физическое лицо - копии документов, удостоверяющих личность, и документы, подтверждающие внесение задатка. Следует отметить, что представление иных документов ЗК РФ не допускается.

Организатор вправе отказаться от проведения аукциона не позднее чем за 15 дней до дня опубликования извещения о проведении аукциона. Извещение об отказе в проведении аукциона также должно быть опубликовано.

Прием документов прекращается не ранее чем за 5 дней до назначенного дня проведения аукциона. Заявитель может быть не допущен к участию только по указанным в Земельном кодексе основаниям:

-не предоставление необходимых для участия документов или предоставление недостоверных сведений;

-неуплата задатка;

-подача заявки лицом, которое в соответствии с действующим законодательством не имеет право приобретать земельные участки.

Если в торгах участвовали менее двух участников или когда после троекратного объявления начальной цены ни один из участников не заявил о своем намерении приобрести предмет аукциона по начальной цене, то торги признаются несостоявшимися. В этом случае организатор может объявить о проведении повторного аукциона с изменением его условий.

Результаты торгов оформляются протоколом о результатах аукциона, подписанным организатором и победителем.

Государственная регистрация права собственности покупателя участка в рассмотренных случаях будет осуществляться на основании протокола о результатах аукциона и заключенного в соответствии с ним договора купли-продажи участка. [8]

В случае приобретения права аренды на участок протокол о результатах аукциона будет являться основанием для заключения договора аренды этого участка, который, в свою очередь, подлежит государственной регистрации.

2.4. Порядок предоставления земельных участков для комплексного освоения в целях жилищного строительства

Пунктом 1 ст.30.2 установлено содержание комплексного освоения в целях жилищного строительства, как особого вида использования земельных участков, предоставленных для строительства. Таким образом, в ЗК РФ выделен в качестве самостоятельного указанный круг отношений. Следует заметить в данном случае, что комментируемой статьей установлен ряд специальных норм о предоставлении земельных участков для комплексного освоения. Если отношения по предоставлению участков в очерченных случаях, не урегулированы настоящей статьей, к таким отношениям применяются общие нормы о предоставлении земельных участков для строительства.

При буквальном толковании п. 1 данной статьи и при соотнесении ее с положениями ст.30 ЗК РФ следует сделать вывод о том, что обязательное проведение торгов при предоставлении земельного участка для комплексного освоения требуется при предоставлении участка не только в собственность, но и в аренду. При этом статьей (п. 2) предусматривается только одна форма торгов, а именно - аукцион. [6]

Несмотря на то, что в наименовании комментируемой статьи очерчен только круг отношений по предоставлению земельного участка, статья содержит нормы, устанавливающие особые права и обязанности арендатора земельного участка, предоставленного для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

При этом исходя из содержания п. 9 ст.22 ЗК РФ следует, что при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности для целей комплексного освоения, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пп. 5 и 6 ст.22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Пунктом 9 ст.22 ЗК РФ установлено также, что досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором. Исходя из содержания комментируемой статьи, можно сделать вывод о том, что данное условие также применяется к договорам аренды земельных участков для комплексного освоения, независимо от срока договора аренды.

Следует обратить внимание на то, что подп. 6-8 п. 3 ст.38.2, указанные в комментируемой статье, не устанавливают обязанностей арендатора или иного землепользователя, а определяют содержание извещения о проведении торгов, исполнение которых для арендатора не представляется возможным. Таким образом, речь идет не об обязанности исполнения указанных выше пунктов, а об обязательном закреплении данных требований в заключаемом на торгах договоре аренды земельного участка. Другими словами, для того, чтобы у пользователя участка возникла обязанность выполнения установленных требований, указанные условия должны быть закреплены договором аренды, как основным документом, устанавливающим права и обязанности арендатора.

Таким образом, исходя из указанных в ст.38.2 положений договор аренды земельного участка для комплексного освоения должен содержать следующие условия: максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков. [9]

Пункт 5 данной статьи предоставляет лицу, осуществившему комплексное освоение земельного участка, право преимущественного приобретения земельного участка в собственность или в аренду. При этом следует сделать вывод о том, что комментируемой статьей предусмотрено заключение нового договора аренды для следующего за завершенным комплексным освоением использования земельного участка. Если учесть, что согласно п. 1 комментируемой статьи комплексное освоение, помимо подготовки документации по планировке территории и выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, включает в себя также и осуществление жилищного и иного строительства, то последующее использование земельного участка должно быть связано с эксплуатацией возведенных объектов недвижимости.

В то же время, исходя из общих положений о содержании договора аренды, которое определяется по соглашению сторон, следует сделать вывод о том, что заключение одного договора аренды в целях комплексного освоения земельных участков и последующего использования участков не противоречит общим нормам ГК РФ и ЗК РФ о договоре.

Обращаясь к п. 7 ст.30.2, следует заметить, что при переходе права аренды земельного участка, в том числе для комплексного освоения, к приобретателю участка (права на участок) переходят права и обязанности в том же объеме, в каком они принадлежали прежнему владельцу (пользователю) земельного участка на момент перехода права. Кроме того, исходя из содержания комплексного освоения участков, которое, как уже было сказано, включает в себя осуществление жилищного строительства, при приобретении прав на земельный участок обязанность по соблюдению максимальных сроков осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков (в отношении применения подп. 8 п. 3 ст.38.2) может перейти к новому правообладателю при условии не завершения строительства прежним владельцем участка. При этом следует сделать вывод о том, что комментируемой статьей предполагается соблюдение данного требования и при приобретении земельного участка в собственность. Следует заметить, что такое нормативное условие является новеллой и требует оценки с точки зрения правовой практики. [6]

При реализации п. 8 статьи следует обратить внимание на то, что основания, по которым права на земельные участки могут быть принудительно прекращены (право аренды и право собственности на земельные участки), предусмотрены ст.44, 46 ЗК РФ; кроме того, право собственности на земельные участки может быть принудительно прекращено по основаниям, предусмотренным ст.284 ГК РФ, согласно которой земельный участок может быть изъят у собственника в том числе в тех случаях, когда участок предназначен для жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Согласно ст.330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник (лицо, исполняющее обязательства по договору) обязан уплатить кредитору (лицу, обладающему правом требования по договору) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков. При этом ст.330 ГК РФ установлено, что кредитор не вправе требовать уплаты неустойки, если должник не несет ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства.

2.5. Порядок предоставления земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства, крестьянского (фермерского) хозяйства.

Земельный кодекс подробно не регламентирует вопросы предоставления земель указанным в названии комментируемой статьи категориям граждан. Действие Федерального закона “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” согласно норме, содержащейся в абз. 2 п. 1 ст.1 этого Закона, не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества. Соответственно отношения по поводу указанных земельных участков должны в основном регулироваться специальными законами, названными в комментируемой статье. [10]

В соответствии с Федеральным законом “О крестьянском (фермерском) хозяйстве” для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности могут предоставляться и приобретаться земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Для строительства зданий, строений и сооружений, необходимых для осуществления деятельности фермерского хозяйства, могут предоставляться и приобретаться земельные участки и из земель иных категорий. [11]

Данный Закон подробно регламентирует особенности процедуры предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для создания фермерского хозяйства и осуществления его деятельности.

Установлено, что граждане, которые заинтересованы в предоставлении таких участков, подают в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления заявления, в которых должны быть указаны:

- цель использования земельных участков (создание, осуществление деятельности фермерского хозяйства, его расширение);

- испрашиваемое право на предоставляемые земельные участки (в собственность или аренду);

- условия предоставления земельных участков в собственность (за плату или бесплатно);

- срок аренды земельных участков;

- обоснование размеров предоставляемых земельных участков (число членов фермерского хозяйства, виды деятельности фермерского хозяйства);

- предполагаемое местоположение земельных участков.

К заявлению должно быть приложено соглашение, заключенное между членами фермерского хозяйства в соответствии со ст.4 Федерального закона “О крестьянском (фермерском) хозяйстве”.

Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая землеустроительная организация на основании этого заявления или обращения исполнительного органа государственной власти с учетом зонирования территорий в течение месяца обеспечивает изготовление проекта границ земельного участка и утверждает его.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления в течение 14 дней принимает решение о предоставлении испрашиваемого земельного участка в собственность за плату или бесплатно либо в аренду с приложением проекта его границ. В случае отказа это решение может быть оспорено в судебном порядке.

Договор купли-продажи или аренды земельного участка для создания, осуществления деятельности или расширения фермерского хозяйства заключается в течение семи дней после представления заявителем кадастровой карты (плана) земельного участка в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. [11]

Важные особенности установлены названным выше Законом в отношении минимальных размеров земельных участков, предоставляемых крестьянским хозяйствам. Минимальные размеры земельных участков не устанавливаются для фермерских хозяйств, основной деятельностью которых является садоводство, овощеводство защищенного грунта, цветоводство, виноградарство, семеноводство, птицеводство, пчеловодство, рыбоводство или другая деятельность в целях производства сельскохозяйственной продукции по технологии, допускающей использование земельных участков, размеры которых менее минимальных размеров земельных участков, установленных законами субъектов РФ.

Если гражданин имеет в собственности земельную долю, полученную при приватизации сельскохозяйственных угодий, он имеет право требовать выдела в счет ее земельного участка для ведения крестьянского хозяйства в порядке, установленном Федеральным законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения”.

Земельные участки для крестьянского хозяйства в счет земельной доли могут быть выделены в том случае, если они не внесены в уставный капитал (паевой фонд) сельскохозяйственной организации. Для ведения личного подсобного хозяйства земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в основном гражданам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в сельских поселениях. Тем гражданам, которые зарегистрированы по месту постоянного проживания в городских поселениях, земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства предоставляются при наличии свободных земель. При включении земель сельских поселений в черту городских поселений граждане, ведущие личное подсобное хозяйство, сохраняют право на ведение личного подсобного хозяйства на тех земельных участках, которые были им предоставлены или были ими приобретены для этих целей.

В соответствии с Федеральным законом “О личном подсобном хозяйстве” предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения личного подсобного хозяйства, устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Предоставление таких земель осуществляется в порядке, установленном земельным законодательством.

Упомянутый выше Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. N 66-ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан” достаточно подробно регламентирует вопросы предоставления земли таким объединениям.

Обеспечение граждан садовыми, огородными и дачными земельными участками возложено на органы местного самоуправления, которые ведут регистрацию и учет заявлений граждан, проживающих на данной территории и нуждающихся в получении указанных участков, определяют на основании этих заявлений потребности в садовых, огородных, дачных участках и ходатайствуют перед органами, в ведении которых находится фонд перераспределения земель, о выборе (предварительном согласовании) соответствующих земельных участков.

Гражданину может быть отказано в предоставлении садового, огородного или дачного участка, только если он уже получал бесплатно участок под указанные цели и совершил сделку по его отчуждению (продал, подарил) или если он имеет такой участок (на любом праве) и предоставление еще одного участка приведет к превышению установленных предельных норм предоставления земельных участков. Эти нормы для граждан отдельных категорий устанавливаются федеральными законами и иными нормативными правовыми актами РФ, на их основе субъекты РФ принимают нормативные акты о размерах садовых, огородных и дачных земельных участков, предоставляемых на территории данного субъекта РФ.[12]

На основании выбранного варианта размещения земельных участков и их размеров орган местного самоуправления с учетом пожеланий граждан и с их согласия формирует персональный состав членов садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения.

После государственной регистрации объединения ему бесплатно предоставляется земельный участок - первоначально в срочное пользование. После утверждения проекта организации и застройки территории такого объединения и вынесения данного проекта в натуру членам садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения предоставляются земельные участки в собственность или на ином вещном праве. При передаче за плату земельный участок первоначально предоставляется в совместную собственность членов такого объединения с последующим предоставлением земельных участков в собственность каждого члена объединения.

Среди земель садоводческого, огороднического, дачного некоммерческого объединения выделяются земли общего пользования. Они предоставляются объединению как юридическому лицу в собственность либо на ином вещном праве.

В огородническом объединении общее собрание членов вправе принять решение о закреплении за таким объединением как за юридическим лицом всех предоставленных ему земельных участков.

В отношении предоставления земельных участков гражданам для сенокошения и выпаса скота Федеральным законом “Об обороте земель сельскохозяйственного назначения” установлено, что такие участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, передаются в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на право аренды, и при этом выкуп арендуемого участка в собственность не допускается.

3. Регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения

3.1. Понятие земли сельскохозяйственного назначения

Легальное определение земель сельскохозяйственного назначения и их правовые признаки, по которым выделена эта самостоятельная категория земель в составе земель РФ, закреплено п. 1 ст. 77 Земельного кодекса РФ.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. [3]

Законом сформулировано важное положение о делении земель РФ на отдельные категории, которые имеют специфический правовой режим в зависимости от целевого назначения земель.

Перенесенные из прежних в действующий Кодекс правовые признаки земель сельскохозяйственного назначения: предоставление земель для сельского хозяйства и предназначение земель для нужд сельского хозяйства едва ли могут теперь вызывать существенные сомнения. Отсюда с логической неизбежностью следует формула п. 1 ст. 77 действующего Кодекса, который исходит из того, что землями сельскохозяйственного назначения являются земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства. Кодекс также указывает на то, что такие земли находятся за чертой поселений.

Прежнее земельное законодательство уже давно выделяло земли сельскохозяйственного использования — земельные угодья, используемые для нужд сельского хозяйства, в составе земель поселений, земель лесного фонда, земель водного фонда и других категорий земель, и устанавливало для них смешанный правовой режим.

Термин «земли сельскохозяйственного использования» получил официальное признание и юридическое закрепление в кодифицированных актах земельного законодательства России 1970 и 1991 годов. Оно относило к землям сельскохозяйственного использования в городах, поселках и сельских населенных пунктах пашню, сады, виноградники, огороды, пастбища и предусматривало, что они предназначаются для ведения сельского хозяйства, а также для других нужд.

Действующее законодательство исходит из того, что «земли сельскохозяйственного назначения» и «земли сельскохозяйственного использования» — не тождественные понятия. В одном случае специфическим объектом правового регулирования являются земли сельскохозяйственного назначения как составная часть земель России, выделенная в самостоятельную категорию по целевому назначению земель. Во втором случае объектом правового регулирования являются земли сельскохозяйственного использования как совокупность земельных участков из состава земель поселений, промышленности и других категорий, используемых в качестве сельскохозяйственных угодий по признаку основного хозяйственного назначения. [13]

В соответствии с п. 11 ст. 85 Кодекса в составе зон сельскохозяйственного использования в поселениях выделяются земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями и сооружениями сельскохозяйственного назначения. Важным признаком, который выделяет их из состава земель поселений, является указание закона на то, что эти земельные участки используются в целях ведения сельскохозяйственного производства. Говоря о том, что термин «земли сельскохозяйственного использования» имеет строго определенное содержание, следует иметь в виду, что использование их в сельскохозяйственных целях носит временный характер до момента изменения вида их использования. В регулировании использования земель сельскохозяйственного использования в составе земель поселений п. 11 ст. 85 предписывает руководствоваться генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки.

К землям сельскохозяйственного использования, имеющим двойственный правовой режим, п. 4 ст. 88 относит также особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, включенные в состав земель промышленности. Здесь сформулированы основные требования по сохранению особо ценных сельскохозяйственных угодий, которые могут предоставляться организациям горнодобывающей и нефтегазовой промышленности лишь после отработки других сельскохозяйственных угодий, расположенных в границах горного отвода.

Некоторые особенности имеет правовой режим земель сельскохозяйственного использования, включенных в состав земель железнодорожного транспорта, обороны и безопасности, лесного и водного фонда, используемых для сельскохозяйственных нужд на основании решений компетентных государственных органов о предоставлении земельных участков в пользование либо договоров аренды земельных участков, которыми устанавливаются условия пользования такими земельными участками и ограничения их использования. [14]

Основным свойством земель сельскохозяйственного назначения является их плодородие, способность производить сельскохозяйственную продукцию. Именно в силу этого их качества, являющегося определяющим для этих земель, земля в сельском хозяйстве, в отличие от земель промышленности, транспорта и других отраслей, где она выступает лишь как пространственный базис соответствующей деятельности, является главным средством производства.

Далеко не всякое интенсивное использование земли в сельском хозяйстве может быть признано в то же время и рациональным. Интенсивное использование земли, ведущее к снижению ее плодородия, не может быть признано рациональным.

Рациональным будет лишь такое использование земли в сельском и лесном хозяйстве, которое ведет к сохранению и умножению ее плодородия и обусловливает необходимость при использовании земли в сельском и лесном хозяйстве применять такие способы и приемы ее обработки, которые не только не уменьшают ее плодородия, а наоборот - всемерно увеличивают его. Этим же обусловлена необходимость установления таких обязанностей пользователей землями сельскохозяйственного назначения, как повышать ее плодородие, вносить необходимое количество удобрений, применять чистые пары, плоскорезы и т. п., и необходимость установления различного рода поощрений заботливого использования земель сельскохозяйственного назначения.

Действующим законодательством предусматривается экономическое стимулирование собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов за рациональное использование и охрану земель, направленное на повышение их заинтересованности в сохранении и воспроизводстве плодородия почв, защите земель от негативных последствий производственной деятельности. [15]

3.2. Состав земель сельскохозяйственного назначения

В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются:

- сельскохозяйственные угодья;

- земли, занятые внутрихозяйственными дорогами;

- земли, занятые коммуникациями;

- земли, занятые древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений;

- замкнутыми водоемами;

- а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. [6]

Сельскохозяйственные угодья, в свою очередь, подразделяются на пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями, садами, виноградниками и др. Сельскохозяйственные угодья подлежат особой охране. Перевод их в другие категории земель для несельскохозяйственных целей допускается в исключительных случаях в порядке, установленном действующим земельным законодательством.

Порядок использования земель внутри соответствующих категорий определяется собственником, владельцем, пользователем, арендатором земельных участков в соответствии с природно-сельскохозяйственным районированием, зонированием земель, территориальным планированием использования земель и землеустроительной документацией.

Земли сельскохозяйственного назначения - важнейшая из всех категорий земель. Главной ее особенностью является то, что земля здесь выступает в качестве основного средства производства продуктов питания и кормов для животных, а также сырья для промышленности. [14]

В состав земель сельскохозяйственного назначения входят, прежде всего, так называемые угодья, т.е. участки земли с определенным хозяйственным использованием: пашни, пастбища, луга, сенокосы. Они представляют собой наиболее ценную часть сельскохозяйственных земель. Далее, в состав земель сельскохозяйственного назначения входят площади, занятые сельскохозяйственными объектами – фермами, токами, подъездными путями и прочим, что необходимо для ведения производства на земле аграрными предприятиями, организациями, фермерскими хозяйствами. Наконец, в данной категории земель имеются и неудобья – овраги, балки, болота, гари. Необходимо производить окулътуривание таких участков, и государство стимулирует вовлечение их в состав продуктивных земель. Не все земли, пригодные для использования в сельском хозяйстве, находятся в составе рассматриваемой категории земель.

Площадь земель сельскохозяйственного назначения сократилась в основном за счет перевода в фонд перераспределения (земли запаса). Кроме того, используемые для сельскохозяйственных целей, земли могут находиться в составе земель лесного фонда, земель поселений и др. Плодородной землю делает почва – поверхностный слой земли, отличающийся особым типом строения, и составом.

Свойства различных почв в зависимости от содержания в ней питательных веществ, гумуса и т.п. значительно отличаются. Соответственно различным будет и качество, продуктивность, а значит, и ценность тех или иных угодий. Данные о качественной оценке земли содержатся в земельном кадастре. В зависимости от степени плодородия почв из состава земель сельскохозяйственного назначения выделяются: – угодья с кадастровой оценкой выше среднерайонного уровня и – особо ценные в данном регионе продуктивные земли. Для таких земель установлен особый правовой режим.

Одновременно увеличилось количество так называемых нарушенных земель. Поэтому особое значение приобретает повышение культуры земледелия, соблюдение правил хозяйственного использования земель, проведение работ по сохранению и повышению плодородия почв, строгое соблюдение, земельного законодательства устанавливающего правовой режим сельскохозяйственных земель.

Главная цель правового регулирования использования земель сельскохозяйственного назначения - обеспечение нормального функционирования сельскохозяйственного товарного производства в России.

На это, в принципе, должны быть направлены все основные нормы, устанавливающие порядок владения, пользования и распоряжения земельными участками в аграрном секторе. Земли исследуемой категории не следует путать с землями сельскохозяйственного использования, как входящими в состав иной категории - земель поселений. Эти земли, будучи землями иного целевого назначения, имеют иной правовой режим. [16]

На отличие земель сельскохозяйственного назначения от земель, используемых для сельскохозяйственных целей в городах и иных населенных пунктах, закон указывает что земли сельскохозяйственного назначения расположены за чертой поселений. Установленный состав земель сельскохозяйственного назначения определен исходя из той роли, которую играет земля в сельскохозяйственном производстве. Так, основное значение земли в аграрной сфере заключается в том, что она является средством производства - базой для выращивания сельскохозяйственных культур.

К таким самым значимым землям относятся угодья, которые делятся, в том числе, на пашни, выпасы, сенокосы и другие виды угодий. Иные земли служат обеспечению сельскохозяйственной инфраструктуры, в том числе транспортировке сельскохозяйственной продукции, энергоснабжению, размещению строений и сооружений, предназначенных для обеспечения сельскохозяйственного производства. В этих целях используются менее ценные земли сельскохозяйственного назначения, поскольку наличие плодородия для них не обязательно. [13]

Еще одним важным видом земель сельскохозяйственного назначения являются земли, предназначенные для охраны сельскохозяйственных угодий от вредного воздействия как естественного, так и техногенного характера. Это прежде всего защитные полосы. Земли, занятые замкнутыми водоемами, включены в земли сельскохозяйственного назначения в том случае, если они входят в границы иных земель той же категории.

Замкнутые водоемы, прежде всего пруды естественного или искусственного происхождения, могут играть особую роль в сельскохозяйственном производстве. Например, они могут служить для обеспечения полива угодий, рыбного хозяйства и в самом общем случае - для поддержания экологического баланса. Определение состава земель сельскохозяйственного назначения имеет то правовое значение, что для каждого установленного вида земель предусматривается особый правовой режим использования, наиболее строгим из которых является режим использования сельскохозяйственных угодий и охранных зон (защитных полос).

В целом на отношения по использованию земель указанной категории распространяются все общие нормы земельного законодательства, однако правовой режим земель сельскохозяйственного назначения включает нормы, регулирующие в том числе отношения: по использованию земель внутри данной категории в зависимости от целей сельскохозяйственного использования, региона использования и качества земель; по определению порядка использования земель различными участниками сельскохозяйственной деятельности; в области оборота, в том числе приватизации земель сельскохозяйственного назначения; по обеспечению охраны земель сельскохозяйственного назначения, а также нормы, предусматривающие ответственность за несоблюдение законодательства об использовании сельскохозяйственных земель.

В настоящее время правовой режим земель сельскохозяйственного назначения представляет собой систему правовых норм, устанавливающих основы и порядок учета земель, контроля за их использованием, отношения по поводу охраны угодий, их использования и др. Большая часть норм, регулирующих использование земель сельскохозяйственного назначения, содержится в земельном законодательстве. Это прежде всего все земельно - правовые нормы, направленные на урегулирование земельных отношений по использованию земель всех категорий (отношения собственности, ведения земельного кадастра, регистрации и т.п.), которые распространяют свое действие и на земли сельскохозяйственного назначения. [17]

Кроме того, земельным законодательством установлены нормы, специально регулирующие использование этих земель. Так, на уровне Российской Федерации был принят Федеральный закон от 16 июля 1998 г. "О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения". Закон РФ от 11 октября 1991 г. "О плате за землю" устанавливает особый порядок взимания платежей за земли сельскохозяйственного назначения. Понятие земель сельскохозяйственного назначения и их правовой режим в соответствии с федеральным законодательством утверждены кодифицированными нормативными актами о земле (там, где они приняты) субъектов Российской Федерации.

Важное значение для регулирования использования земель имеют и акты аграрного законодательства, например Федеральный закон от 10 января 1996 г. "О мелиорации земель", законы, устанавливающие правовой статус структур, занятых в сельском хозяйстве.

При применении нормативных документов к конкретным отношениям по поводу земель сельскохозяйственного назначения необходимо иметь в виду, что не только земельное законодательство, но и иные законодательные отрасли содержат нормы, распространяющиеся на те или иные аспекты использования этих земель. Нормы конституционного, административного, гражданского, финансового и иных отраслей законодательства имеют существенное значение для определения прав на участки, в том числе рассматриваемой категории земель. Большую роль в регулировании владения, пользования и распоряжения землями сельскохозяйственного назначения должен сыграть закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения призванный решить проблемы совершения сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения.

3.3. Регулирование оборота земель сельскохозяйственного назначения

Многовековая практика свидетельствует о том, что главным источником жизнеобеспеченности и процветания любого государства являются принадлежащие ему земельные ресурсы. При этом под земельными ресурсами следует понимать не только территорию (пространство) государства, но и все, что находится “над” и “под” этим пространством. Богатство государства определяется инфраструктурой и эффективностью использования ресурсов земли.

Территория России составляет 1709 млн. га земли и отличается уникальной инфраструктурой, созданной многими поколениями людей.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации за последние 10 лет на территории России были практически созданы основы нового земельного строя:

- ликвидирована государственная монополия на землю;

- осуществлен переход к многообразию форм земельной собственности;

- проведено бесплатное перераспределение земли в пользу граждан;

- введено платное землепользование.

Однако процессы земельного реформирования в этот период из - за отсутствия законодательной базы протекали медленно, пути перехода земли к эффективным пользователям были практически заблокированы. За короткий срок в аграрном секторе России оказались разрушенными хозяйственные связи, был осуществлен неэффективный передел собственности, усилился ценовой диспаритет, при тотальном дефиците инвестиций, чрезмерном увеличении импорта продовольствия. Все это безусловно сказалось на результатах сельскохозяйственного производства, для которого земля является основным и важнейшим производственным ресурсом.

Основной задачей аграрной реформы в России, проводимой с 1991 года, явилась приватизация земли и реорганизация совхозов и колхозов с целью формирования эффективного сельскохозяйственного производства на основе частной собственности на землю и личной предприимчивости производителей сельскохозяйственной продукции.

Передача земли в собственность была осуществлена по варианту раздела земли между членами сельскохозяйственных предприятий на условные земельные доли. В итоге этих преобразований 11.9 млн. российских крестьян получили право на земельную долю.

Собственники земельных долей распорядились ими следующим образом:

- около 5.5 млн. крестьян (46 %) передали земельные доли в аренду;

- около 1.7 млн. крестьян (14 %) передали право пользования земельными долями в уставной капитал сельскохозяйственных предприятий;

- около 0.9 млн. человек (7.2 %) выделили земельные участки для ведения личного подсобного и фермерского хозяйства;

- немногим более полумиллиона крестьян (4.2 %) передали свои земельные доли в уставные капиталы сельскохозяйственных организаций.

Российская модель земельных преобразований на селе изначально исходила из принципа социальной справедливости, а не экономической эффективности. Так значительную часть земельных долей получили пенсионеры и работники социальной сферы. Основная часть крестьян передала свои земельные доли в аренду. Размер арендной платы колеблется от 5 - 10 % стоимости годового урожая в южных районах до суммы ежегодного земельного налога в северных районах.

Из 25.8 тыс. колхозов и совхозов (1990 г.) было создано 5.4 тыс. акционерных обществ, 6.7 тыс. обществ с ограниченной ответственностью, 11.6 тыс. сельскохозяйственных кооперативов, 3.2 тыс. государственных унитарных и муниципальных предприятий.

Производители заключили договора аренды по использованию принадлежащих гражданам земельных долей. Частные земельные собственники, кроме владельцев личного подсобного хозяйства, садоводов и дачников, не обладают правом распоряжаться землей. Как следствие, затруднен рыночный оборот сельскохозяйственных земель, это осложняет процесс их перераспределения и концентрации в руках эффективного пользователя и собственника. Запрещен залог сельскохозяйственных угодий, что является одним из факторов слабого притока инвестиций в аграрный сектор. Все это не позволяет создать действенный механизм и наладить эффективное использование земель.

Повышение эффективности российского сельскохозяйственного землепользования должно идти за счет решения комплекса общих и частных проблем, таких как развитие многообразия всех форм собственности на землю, совершенствование земельных отношений в первую очередь через развитие залоговых и арендных институтов.

Важной для реформирования земельных отношений задачей является осуществление на всей территории России государственной кадастровой оценки земли и обеспечение перехода на систему земельных платежей, формирующихся исходя из рентной стоимости земли. [18]

Анализ системы земельных платежей показал, что она не отвечает современным реалиям в процессе создания системы экономического регулирования земельных отношений и управления земельными ресурсами.

Причины несоответствия состоят в том, что низки ставки платежей, существует огромное количество льготников, освобожденных от платежей, средства от земельных платежей используются не целевым образом. В связи с этим, очевидно, что в действующую систему земельных платежей необходимо внести изменения. При их подготовке следует исходить из того, что ставки земельных платежей должны быть экономически значимыми и строго соответствовать рентной доходности соответствующего земельного участка. Платежи за землю должны быть обязательными для всех без исключения пользователей, льготное налогообложение должно регулироваться только размерами и сроками уплаты платежей и сборов.

Привлечению инвестиций в аграрный сектор, вследствие вовлечения в оборот земель сельскохозяйственного назначения, могут способствовать следующие мероприятия: формирование сети земельных ипотечных банков при активном участии государства, осуществление кадастровой и рыночной оценки земельных ресурсов, создание системы законодательной защиты прав на земельную собственность, формирование единой федеральной системы государственного земельного кадастра и регистрации прав на недвижимость.

Земельный кодекс провозгласил ряд основополагающих принципов, которые должны лечь в основу всех принимаемых в России актов земельного законодательства, среди них:

- охрана земли и окружающей среды;

- право граждан на участие в принятии решений по использованию и охране земель;

- единство земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости;

- платность использования земли;

- определение правового режима земель, исходя из их целевого назначения, и другие.

Согласно новому Земельному кодексу земли по принадлежности делятся на земли Российской Федерации, земли субъектов Российской Федерации, земли находящиеся в собственности муниципальных образований и земли, находящиеся в частной собственности юридических и физических лиц. При этом разграничение государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований будет осуществляться в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю». [19]

До этого времени согласно Федеральному закону «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» полномочия управления и распоряжения землей осуществляют органы местного самоуправления в пределах их компетенции.

Кроме того, Правительству Российской Федерации предоставлено право установить порядок распоряжения указанными землями.

Нельзя не обратить внимание на то, что теперь все сделки с землей и права на нее подлежат обязательной регистрации. Исключение составляет только договоры аренды земли, заключенные на срок менее одного года.

Со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

В части использования и предоставления земель сельскохозяйственного назначения Земельный кодекс Российской Федерации содержит большое количество норм, отсылающих к другим федеральным законам, в том числе к тем, которых пока нет. Так пункт 6 статьи 27 по вопросам оборота земель сельскохозяйственного назначения, использования земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, предписывает обратиться к закону об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В этой связи нельзя не отметить деятельность Минсельхоза России, который совместно с другими заинтересованными ведомствами разработал проект федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», который был одобрен на заседании Правительства Российской Федерации 14 марта 2002 г. и 18 марта 2002 г. представлен на рассмотрение в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации.

Указанный законопроект соответствует основным положениям Земельного кодекса Российской Федерации и прописывает регулирование следующих отношений:

- оборот земель сельскохозяйственного назначения;

- использование земельных долей, возникших в результате реорганизации колхозов и совхозов;

- условия предоставления гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

При этом действие федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» не будет распространяться на отношения, объектом которых являются земельные участки сельскохозяйственного назначения, предоставленные для индивидуального жилищного и гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества.

Учитывая социально-политическую важность принятия федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», можно вкратце остановиться на его основных положениях.

Законопроект состоит из 19 статей и предусматривает, что отношения в области оборота земель сельскохозяйственного назначения, не урегулированные федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», будут регулироваться гражданским и земельным законодательством. Принятие субъектами Российской Федерации нормативных правовых актов, содержащих правила и ограничения оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения, не допускается, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом.

Участниками отношений в области оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения будут физические и юридические лица, органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления.

Целями правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения являются:

- обеспечение рационального использования сельскохозяйственных земель в соответствии с целевым назначением;

- охрана сельскохозяйственных земель;

- сохранение и улучшение их качества.

Субъектами отношений в области оборота земельных участков сельскохозяйственного назначения могут стать физические лица, юридические лица, органы государственной власти Российской Федерации, органы государственной власти субъектов Российской Федерации и органы местного самоуправления. [20]

Специальный режим предполагается установить для иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, а также юридических лиц. В уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства составляет более 50%. Указанные лица не могут обладать на праве собственности земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения в приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, а также в иных случаях, предусмотренных федеральными законами.

Установлены требования, в соответствии с которыми предельные размеры земельных участков и их местоположение должны соответствовать требованиям землеустройства.

Максимальная площадь сельскохозяйственных угодий, находящихся в собственности одного лица и аффинированных ему лиц на территории одного административного района будет устанавливаться законом субъекта Российской Федерации, но она не должна быть менее 35% общей площади сельскохозяйственных угодий в границах указанного административного района.

Предусмотренное проектом регулирование использования земельных долей, возникших в результате реорганизации колхозов и совхозов, направлено на сохранение прав собственников земельных долей и создание реальных, практически осуществимых условий для реализации собственниками земельных долей своих прав по распоряжению земельными долями и использованию выделенных в их счет земельных участков, а также последовательную трансформацию земельных долей в земельные участки, что позволит в полной мере применять нормы гражданского и земельного законодательства об общей долевой собственности.

В целях обеспечения реализации прав на земельные доли в ФЗ устанавливается положение о том, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, в ФЗ определяются особенности совершения отдельных видов сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения.

Механизмы регулирования, заложенные в федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ориентированы на введение в России цивилизованного рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения с учетом интересов государства в целом, агропромышленного сектора экономики и сельхозтоваропроизводителей. [21]

Без вовлечения земли в рыночный оборот нельзя сформировать полноценный институт частной собственности на землю, а без него - развитую систему рыночных отношений в агропродовольственной экономике.

Законодательство, создающее нормальное функционирование рынка земли, в том числе рынка сельскохозяйственных земель, является крайне необходимым для создания частной инициативы в России.

4. Особенности предоставления в собственность или аренду земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения.

4.1. Особенности купли-продажи земель сельскохозяйственного назначения

Особенностью купли-продажи земельных участков сельскохозяйственного назначения в соответствии со ст. 8 Закона об обороте является то, что при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (муниципального образования) о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора. В случае, если субъект РФ (муниципальное образование) откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец вправе в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении. [13]

Следует учитывать, что при продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект РФ (муниципальное образование) имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Блок-схема купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения приведена ниже.

Организация и проведение торгов по продаже земельных участков

Рис.1

4.2. Предоставление земель сельскохозяйственного назначения в собственность

Согласно положению п. 1 ст. 10 Закона об обороте земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность на торгах (конкурсах, аукционах). Исключением из этого правила является случай, когда земельный участок, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, может быть приобретен арендатором участка в собственность по его рыночной стоимости без проведения торгов по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования такого земельного участка.

Решение о предоставлении земельного участка в собственность должно быть принято в двухнедельный срок со дня подачи заявления в письменной форме в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, обладающие правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Следует учесть, что в соответствии со ст. 3 Закона об обороте иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками или долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. [16]

4.3. Особенности аренды земель сельскохозяйственного назначения

В соответствии со ст. 9 Закона об обороте в аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности. В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или со всеми участниками долевой собственности, или с лицом, действующим на основании доверенностей, выданных ему участниками долевой собственности.

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. При этом в случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Площадь земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

Передача в аренду находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения может осуществляется в порядке, установленном статьей 34 ЗК РФ (то есть без проведения торгов) в том случае, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, при условии предварительного и заблаговременного опубликования сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ. При этом принятие решения о передаче земельных участков в аренду допускается при условии, что в течение месяца с момента опубликования вышеуказанного сообщения не поступили иные заявления. В том случае, если подано два и более заявлений о передаче земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения в аренду, такие земельные участки предоставляются в аренду исключительно на торгах.[13] Блок-схема аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения приведена ниже.

Организация и проведение торгов по продаже земельных участков
Организация и проведение торгов по продаже земельных участков
ВНИМАНИЕ! Работа на этой странице представлена для Вашего ознакомления в текстовом (сокращенном) виде. Для того, чтобы получить полностью оформленную работу в формате Word, со всеми сносками, таблицами, рисунками (вместо pic), графиками, приложениями, списком литературы и т.д., необходимо А можно заказать оригинальный реферат
Опубликовано: 18.08.10 | [ + ]   [ - ]  
Просмотров: 366
Загрузок: 0
Рекомендуем
{dnmbottom}
БАНК РЕФЕРАТОВ содержит более 70 000 рефератов, курсовых, контрольных работ, сочинений и шпаргалок.