Управление государственной и муниципальной собственностью

Отношения собственности выступают как одна из всеобщих форм экономических взаимосвязей и ключевой элемент экономической системы общества. Особая роль отношений собственности в экономике требует выявления их сущности и структуры

ВНИМАНИЕ! Работа на этой странице представлена для Вашего ознакомления в текстовом (сокращенном) виде. Для того, чтобы получить полностью оформленную работу в формате Word, со всеми сносками, таблицами, рисунками (вместо pic), графиками, приложениями, списком литературы и т.д., необходимо скачать работу.

Содержание

1. Структура отношений собственности 3
2. Оценка муниципальной недвижимости. 10
Задача 1. 21
Задача 2. 22
Список литературы 23

1. Структура отношений собственности

Отношения собственности выступают как одна из всеобщих форм экономических взаимосвязей и ключевой элемент экономической системы общества. Особая роль отношений собственности в экономике требует выявления их сущности и структуры.
В обыденном понимании собственность, как правило, отождествляется с вещами, которыми владеет человек. Научное понимание категории «собственность» является, во-первых, более широким, а во-вторых, что самое главное, предполагает рассмотрение общественных отношений, связанных с присвоением благ. Процесс присвоения имеет техническую, организационную и социальную стороны. Этот процесс, действительно воплощает определенные формы отношения человека к вещам в ходе их использования, но, кроме того, в обществе возникают и отношения между людьми по поводу присвоения благ. Особое значение эти отношения приобретают в связи с присвоением благ, имеющихся и производимых в ограниченном количестве, так как в данном случае неизбежно возникают противоречия между экономическими интересами отдельных людей. Присвоение благ одними экономическими субъектами предполагает отчуждение других субъектов от возможностей использования полезных свойств этих благ.
Отношения людей по поводу присвоения ограниченных благ, социальная форма присвоения - вот в чем заключена экономическая сущность собственности. Поскольку вне социальной формы невозможно ни производительное, ни личное присвоение, то отношения собственности лежат в основе общеэкономической связи производства и потребления. Присвоение благ в различных социальных формах и посредством различных механизмов происходит на всех фазах воспроизводственного процесса. Отношения собственности выступают, в связи с этим, как одна из всеобщих форм социально-экономических взаимодействий членов общества.
Собственность - это сложное многомерное отношение, характеризующееся богатым содержанием, многообразием форм, и понять экономическое содержание собственности можно только через анализ всей совокупности производственных отношений данного общества. Структура собственности может анализироваться в различных методологических аспектах: с позиции многообразия отношений собственности, с точки зрения элементного содержания, по степени трансформации к условиям рыночных отношений. Анализ структуры собственности только через призму ее частной формы, как это видно, не выдерживает методологических требований.
Наиболее полное и емкое представление о структуре собственности дал английский юрист A.M. Оноре, который из традиционной триады, идущей еще от римского права, - владение, пользование, распоряжение, - выделил 11 элементов и развернул их в целостный «пучок» прав собственности: владение (физический «контроль над вещью); пользование (личное использование вещи); управление (решение как, кем, на каких условиях может использоваться объект собственности); на доход (либо от предшествующего личного использования вещи, либо от разрешения другим лицам пользоваться ею); на отчуждение, потребление, промотание, изменение или уничтожение вещи; на безопасность (иммунитет от экспроприации), на передачу вещи (по наследству или завещанию); на бессрочность обладания вещью; на имущественную ответственность (возможность отчуждения собственности в уплату долга); на возвратность (возврат переданных кому-либо правомочий по истечении срока договора, при нарушении его условий); и др. (2). Число возможных жизнеспособных вариантов комбинаций этих элементов может достичь более 1,5 тыс., что обеспечивает неисчерпаемое разнообразие имущественных отношений, создает условия для поиска более эффективных форм стимулирования труда и участия в капитале и его использовании.
Структура собственности многогранна, ее целесообразно представить в следующих аспектах: по уровням отношений собственности, по формам связи рабочей силы со средствами и результатами производства; по объектно-субъектному составу; по фазному анализу воспроизводства собственности и ее реализации.
Процесс продвижения к рынку, формирование новых экономических отношений оказывает прямое воздействие на изменение содержания понятия «структура собственности». В рыночных условиях оно отражает связи элементов в разноуровневых подсистемах: государство - предприятие любой формы собственности; государство - регион, регион-предприятие, акционерное общество -государственное предприятие; государственное предприятие - частное предприятие; товарищество (с полной, смешанной, ограниченной ответственностью) - государственное предприятие; товарищество - кооперативное предприятие; коллектив предприятия любой формы собственности - отдельный работник. Этот сущностный аспект изменений уровня отношений, объективно обусловленный уровнем и характером развития производительных сил, позволяет исследовать противоречия структуры собственности или противоречия интересов хозяйствующих субъектов. Представляется вполне обоснованным утверждать: из множества интересов, находящихся в разных «плоскостях» общественных отношений, и регулирующего их права (экономических, политических, идеологических, национальных, этических, общественных, коллективных, личных, ведомственных, региональных, местных и т.д.) первостепенное значение для жизнеобеспечения любой системы имели и имеют прежде всего экономические.
Структура, являясь конкретным выражением отношений собственности, находится в постоянном движении, она весьма динамична. Это четко прослеживается на примере раздвоения капитала: с одной стороны, существует реальный капитал, представленный производственными фондами, с другой - его отражение в ценных бумагах. Как элемент собственности фиктивный капитал начинает жить самостоятельной жизнью, взаимодействуя не только с производительным капиталом, но и со множеством других факторов (политические, экономическая конъюнктура и т.д.). Независимая от производительного капитала жизнь фиктивного проявляется в самостоятельном обращении на рынке. Структура собственности, как видно из примера, претерпевает соответствующие изменения, приспосабливаясь к меняющимся условиям.
Практики рыночных реформ рельефно показывает, как идет процесс трансформации собственности. Это закономерно. «В том и заключается тайна рыночного хозяйства, пишет Л.Эрхард,- что в рыночном хозяйстве как бы ежедневно и ежечасно осуществляются процессы приспособления, которые приводят к правильному соотношению спрос и предложение, национальную продукцию и национальный доход, и тем самым к равновесию».
Анализ происходящих структурных изменений в собственности вызывает необходимость изучения противоречивых связей, зависимостей и обусловленностей составляющих ее элементов. Противоречия структуры собственности возникают и существуют в самой ее объективной природе. Они выражают единство и борьбу противоположностей (структурных элементов) и являются движущей силой развития собственности.
Нахождение противоречия позволяет выяснить источники, определяющие силы развития тех или иных элементов собственности, их направление, тенденции и закономерности движения. Если противоречия не находят адекватных форм своего разрешения из-за различного рода факторов, деформирующих процессы развития экономической жизни (задержка развития, возникновение застойных явлений), они накапливаются, обостряются, в конечном итоге, утрачивают роль источника движения.
Выявление и анализ всех противоречий структуры собственности - задача невыполнимая в рамках одной статьи, тем более если учитывать, что они носят всеобщий характер, проявляются во всех сферах (производство, распределение, обмен, потребление), категориях (товар, деньги, прибыль), секторах экономики (государственный, частный) и т.д.
Выделим основные группы противоречий структуры собственности: сущностные, функциональные; связанные с рынком;
связанные с процессом приватизации;
вытекающие из связи элементов собственности;
противоречия элементов собственности. В свою очередь каждое противоречие имеет свою внутреннюю структуру, распадается на элементы.
Умение выявлять и эффективно разрешать противоречия, не затушевывать их, не накапливать, а превращать в источник прогресса и саморазвития - это искусство еще только-только осваивается реформаторами. Поиск экономических методов реализации противоречий структуры собственности выдвигает приоритетную необходимость таких форм разрешения, где экономические противоречия обретают естественную структуру движения (конкуренция, оптимизация взаимодействия государственного и частного секторов, развитие малого предпринимательства и его государственной поддержки, реанимация инвестиционных процессов, ослабление налогового бремени и необходимые сопутствующие меры, реинтеграционная политика и т.д.).
Отношения собственности составляют первичный уровень системы производственных отношений; все элементы этой системы и уровни хозяйственного механизма выступают как та или иная модификация социального присвоения благ, отношений между людьми по поводу присвоения благ.
Анализ структуры отношений собственности предполагает выявление субъектов и объектов этих отношений. Субъектом присвоения благ может выступать общество в целом, это могут быть также группы людей и отдельные индивиды. Основные объекты, по поводу которых между ними возникают отношения - это условия (факторы) производства, непосредственный процесс труда и его результаты. Условия и результаты производства в качестве объектов собственности имеют форму вещей и услуг. Процесс труда в разрезе отношений собственности предстает как взаимосвязь управления и исполнения, причем управленческие функции осуществляет собственник.
В воспроизводственном аспекте все объекты собственности предстают как неразрывно связанные друг с другом и обусловливающие друг друга. Однако логически исходными признаются отношения собственности на средства производства. Для характеристики субъектов собственности применительно к такому объекту, как средства производства, используется, чаще всего, понятие формы собственности. Если субъектом присвоения средств производства является общество в целом, то говорят об общественной собственности, если в этой роли выступает часть общества, - то о частной. Кроме того, естественная неизбежность личных форм потребления порождает и такую общеэкономическую и общеисторическую форму собственности, как личная.
Исторические типы собственности отражают приоритетность ее общественных или частных форм в отдельных способах производства. В первобытной экономике доминировала общественная собственность в форме собственности общин; в эксплуататорских хозяйственных системах - частная собственность (в формационных типах рабовладельческой, феодальной и капиталистической собственности). В настоящее время усиливаются тенденции формирования единой всемирной (глобальной) собственности, выступающей как одна из важных современных модификаций общественной собственности.
Структура отношений собственности на всех уровнях и во всех формах их движения отражает существующую в некоторой данной экономической системе совокупность экономических интересов и противоречий между ними. Поскольку отношения присвоения пронизывают все формы экономических взаимосвязей, то собственность составляет первично-сущностный уровень всех производственных отношений. В то же время, собственность на средства производства можно рассматривать как самостоятельное отношение, как основной элемент экономических взаимодействий. Собственностью на средства производства определяется характер соединения факторов производства, социально-экономическая сущность способа производства. Отношение между собственниками и непосредственными создателями благ, работниками - это основное производственное отношение, а противоречие между ними - основное противоречие системы производственных отношений.
Объективная роль собственности обусловливает и значение проблемы собственности в системе теоретического знания. Вопрос о собственности - это основной вопрос политической экономии. Задачей науки является исследование того, в какой мере фактически существующие отношения между собственниками и работниками отвечают состоянию и тенденциям развития производительных сил, способствуют росту эффективности экономики. Научный анализ должен выявить принципы, направления и механизмы совершенствования отношений собственности на микро- и макроуровне экономической системы. Опыт стран, успешно развивающих хозяйство, убедительно демонстрирует важность соответствия отношений собственности прогрессивным тенденциям развития экономики и необходимость повышения эффективности этих отношений на основе научного подхода к их изучению и реформированию.

2. Оценка муниципальной недвижимости.

В мировой практике применяются три основных подхода к оценке стоимости объектов недвижимости: затратный, доходный и рыночный, на основе которых определяются различные виды стоимости объекта – рыночная, инвестиционная, восстановительная, стоимость замещения и т.д. Методы оценки недвижимости – конкретные способы применения принципов оценки – зависят от принимаемого подхода.
Процесс оценки недвижимости можно разделить на шесть этапов: определение области вопросов по оценке (суть оценки), предварительный осмотр объекта оценки и заключение договора на оценку; план оценки; сбор и анализ информации; применение подходов, соответствующих оценке; согласование и, наконец, отчет о результате оценки стоимости объекта.
Проанализируем возможности каждого этапа процесса оценки недвижимости.
1. Определение задачи и заключение договора на оценку объекта недвижимости. Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель – определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. Интересы заказчика могут быть разными: приобрести недвижимость в качестве инвестиций, продать объект, отдать в долг часть своих активов, получить кредит, заложить имущество и т.д. В каждом случае оценщику необходимо определить особый конкретный вид стоимости (например, определение рыночной стоимости объекта недвижимости, инвестиционную или залоговую стоимость и др.) и область ее использования (продажа, получение кредита, страховка и т.д.). Полезность, замещение и ожидание являются основополагающими принципами, которые помогают оценщику понять существо стоящих проблем.
2. План оценки. После того, как суть оценки осознана и определена, оценщиком определяются возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, называемого «план оценки» и включает в себя последовательные решения следующих задач:
а) Структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к более специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровне и, наконец, концентрирует свое внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости.
б) План оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса, возможных конкурентов и возможных покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования.
в) Конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы.
3. Сбор и подтверждение информации. Надежность выводов оценщика зависит от данных, использованных им в работе. Если они не точные, то будет трудно подготовить обоснованное заключение. Поэтому оценщик должен собрать такую информацию, которая подтверждает его выводы в отчете или анализе.
4. Подходы к оценке стоимости объектов недвижимости. Затратный подход предусматривает оценку стоимости полного воспроизводства или стоимость полного замещения оцениваемого объекта недвижимости, затем вычитание величину физического, морального и экономического износа и, наконец, добавляют к полученной таким образом величине рыночную стоимость земельного участка, как незастроенного.
Затратный подход предусматривает выполнение следующих обязательных операций:
1) определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости (путем сравнения его со стоимостью аналогичных участков или использования методических рекомендаций государственных органов);
2) определение стоимости замещения;
3) расчет всех видов износа оцениваемой недвижимости: физического, функционального и внешнего и определение стоимости замещения с учетом износа, (вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение);
4) расчет общей стоимости объекта недвижимости путем добавления к чистой стоимости замещения недвижимости стоимости рыночную стоимость участка земли.
Первая операция - оценка рыночной стоимости земельного участка на котором находится объект недвижимости - представляет собой изучение:
- права собственности на земельный участок;
- физические характеристики земельного участка;
- данные о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой;
- экономические факторы, характеризующие оцениваемый земельный участок.
Метод по сопоставимым продажам заключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным земельным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.
Метод соотнесения (переноса) заключается в анализе продаж здания, расположенного на аналогичном участке, и разделении общей цены продажи на две составляющих – цену здания и цену земельного участка.
При этом первоначально оценивается стоимость здания и других сооружений, находящихся на этом участке, затем она вычитается из общей цены имущественного комплекса и тем самым получается стоимость земельного участка, полученный результат переносится на оцениваемый объект.
Метод капитализации земельной ренты представляет собой капитализацию доходов, полученных за счет арендных платежей.
Метод техники остатка для земли при оценке стоимости земельного участка применим при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Доход рассчитывается исходя из прибыли, полученной с учетом наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка и объекта недвижимости, построенного на нем.
Метод основан на применении принципа остаточной продуктивности земли.
Вторая операция – определение валовой стоимости замещения.
Существуют три основных метода определения восстановительной стоимости (стоимости замещения) объекта недвижимости.
1. Метод сравнительной единицы (или метод удельной стоимости), при котором скорректированная стоимость единицы измерения умножается на количество единиц оцениваемого объекта недвижимости.
2. Метод разбивки по компонентам, основанный на определении компонентов недвижимого имущества и умножении их на укрупненные стоимостные показатели.
3. Метод количественного обследования заключается в составлении объектных и сводных смет строительства оцениваемого объекта, как если бы он строился вновь.
Третья операция – определение износа объекта недвижимости.
В оценочной деятельности износ рассматривается как основной фактор стоимости объекта недвижимости при применении затратного подхода. Здесь износ используется для учета различий в характеристиках нового и оцениваемого объекта недвижимости. Учет износа объекта – это своего рода корректировка стоимости вновь воспроизведенного здания (определенной с помощью затратного подхода) для определения текущей стоимости оцениваемого объекта.
Понятие «износ», используемое в оценочной деятельности необходимо отличать от понятия «амортизация», применяемого в бухгалтерском учете.
Как известно, существуют три виды износа: физический, функциональный и внешний (экономический).
Физический износ отражает снижение работоспособности объекта недвижимости в результате как естественного физического старения, так и влияния внешних неблагоприятных факторов. Физический износ учитывается в нормах амортизационных отчислений.
На практике используются четыре основные метода расчета физического износа зданий: экспертный, стоимостной, нормативный (или бухгалтерский) и метод расчета срока жизни здания.
Следует отметить, что физический износ может быть устранимым и неустранимым.
Устранимый физический износ предполагает, что затраты на текущий ремонт меньше, чем добавленная при этом стоимость объекта.
Нормативный (или бухгалтерский) метод определения физического износа строений предполагает использование действующих в настоящее время.
Физический износ объекта недвижимости можно определить методом расчета срока жизни.
С точки зрения функционального использования объекта недвижимости выделяют следующие сроки жизни:
1. Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован, как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта.
2. Время жизни, отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.
3. Типичный срок физической жизни, определяемый нормативными актами действующего законодательства.
С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют такие сроки, как:
1. Эффективный возраст, который отражает возраст объекта в зависимости от его внешнего вида, технического состояния и т.д.
2. Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.
3. Оставшийся срок экономической жизни, используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляет период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.
Связь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом, а также типичным сроком физической жизни можно описать следующей формулой:

где И – износ объекта недвижимости;
Авосст – восстановительная стоимость объекта недвижимости;
ЭВ – эффективный возраст;
ТСэж – типичный срок экономической жизни.
Другими словами процент износа от восстановительной стоимости определяется отношением эффективного возраста объекта недвижимости к типичному сроку экономической жизни.
Четвертая операция – добавление стоимости земли к стоимости замещения. Данная операция является математической операцией в чистом виде и основана на сложении стоимости земли со стоимостью замещения с учетом износа для получения суммарной стоимости объекта недвижимости.
Доходный подход. Суть его заключается в том, что он связан с определением стоимости будущих доходов от использования объекта недвижимости. Технология использования доходного подхода оценки предусматривает выполнение пяти операций.
Первая операция: определение будущего валового дохода. Основываясь на данных годовых балансовых отчетах по доходам и расходам предприятия за последние 3 года, оценщик определяет валовой доход.
Определение валового дохода включает:
1. Оценку потенциального валового дохода, т.е. дохода, который способен принести объект за год при условии полной загрузки площадей до вычета операционных издержек. Таким образом, потенциальный валовой доход представляет собой ожидаемую суммарную величину от основного вида деятельности на оцениваемом объекте недвижимости.
2. Оценку действительного валового дохода, рассчитывается исходя из потенциального валового дохода. При этом из него вычитаются потери при сборе платежей, а также добавляется дополнительный доход от объекта недвижимости (например, от предпринимательской деятельности на территории объекта недвижимости или внутри него).
Вторая операция: вычитание операционных издержек. Оценщик анализирует операционные расходы, которые отражены в балансе предприятия. Данный вид издержек отражает затраты, необходимые для поддержания функциональной пригодности объекта, которая обеспечивает получение валового дохода.
Третья операция: определение и корректировка чистого (операционного) дохода. Корректировка чистого дохода определяется индивидуальными характеристиками предпринимателя.
Четвертая операция: оценка и мультипликатор гудвилл. Гудвилл определяется как «привилегии, передаваемые продавцом бизнеса покупателю; список клиентов или покупателей, признаваемый как отдельный элемент стоимости бизнеса»
Пятая операция: определение окончательной стоимости недвижимости.
При этом могут использоваться следующие методы:
1. Метод капитализации доходов (метод прямой капитализации).
2. Метод дисконтированных денежных потоков.
3. Техника остатка.
Для понимания сущности методов оценки объектов доходной недвижимости необходимо рассмотреть функции сложного процента, которые характеризуют количественные изменения стоимости денег во времени. К таким функциям общепринято относятся:
1. Будущая стоимость единичного вложения – определяет величину будущей стоимости денежной единицы через n периодов при сложном проценте:

где i – фактическая ставка сложного процента
2. Текущая стоимость единичного вложения – соотвествует сегодняшней стоимости денежной единицы, получаемой через n периодов при заданных процентах годовых:

3. Текущая стоимость единичного вложения за период – определяет настоящую стоимость серии будущих равных единичных платежей в течении n периодов при ставке сложного процента i:

4. Будущая стоимость единичного вложения за период – показывает какова будущая стоимость серии будущих равных единичных платежей в течении n периодов при ставке сложного процента i:

5. Фактор амортизации единичного вложения – показывает, каков должен быть размер платежей в течение n периодов, чтобы их настоящая стоимость при норме процента i была равна 1:

6. Фактор фонда возмещения – рассчитывает величину равновеликих платежей, которые бы аккумулировали бы на счету к концу срока аннуитета 1 денежную единицу:
Метод прямой капитализации используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. В основе данного метода лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль, получаемую от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на приобретение этого объекта.
В общем случае ставка капитализации определяется как:

Существуют и другие методы расчета ставки капитализации:
1. Метод прямого сопоставления заключается в сравнении оцениваемого объекта с объектом аналогом. В этом случае предполагается, что у схожих объектов одинаковые ставки капитализации.
2. Метод связанных инвестиций применяется в случае применения для покупки объекта недвижимости как заемного, так и собственного капитала.
а) ставка капитализации на заемные средства (ипотечная постоянная) определяется отношением ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечного кредита;
б) ставка капитализации на собственные средства (ставка капитализации собственного капитала) определяется отношением части чистой прибыли от эксплуатации объекта недвижимости, приходящейся на собственный капитал, к величине собственного капитала
Общая ставка капитализации определяется путем взвешивания ее составных частей пропорционально размерам заемного и собственного капитала в общей сумме вложенного капитала.
3. Метод Эллвуда является модифицированным методом связанных инвестиций, учитывающим продолжительность периода капиталовложений и изменение со временем стоимости объекта недвижимости.
4. Кумулятивный метод учитывает в ставке капитализации поправки на риски, связанные с вложениями инвестиций, неэффективным управлением инвестициями, низкой ликвидностью фондов и др. методы определения ставки капитализации
Метод прямой капитализации основан на том, что доход от использования объекта недвижимости и выручка от его перепродажи капитализируется в текущую стоимость, которая и будет представлять собой стоимость объекта недвижимости. Общая формула для определения стоимости объекта недвижимости методом прямой капитализации выглядит следующим образом:
Следует отметить, что стоимость объекта недвижимости (Аобъект) при использовании метода прямой капитализации может отождествляться и со стоимостью арендной платы за ряд лет эксплуатации объекта недвижимости. В этом случае метод определения стоимости объекта недвижимости называется «метод прямой капитализация годовой арендной платы».
Метод дисконтированных денежных потоков применяется в случае произвольно изменяющихся и неравномерно поступающих денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта недвижимости.
Использование данного метода предполагает:
1. Установление продолжительности получения дохода от объекта недвижимости.
В международной оценочной практике принято принимать среднюю продолжительность, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равной 5 – 10 годам. Среди российских оценщиков сложилась практика оценивать этот период диапазоне 3 – 5 лет.
2. Прогнозирование величины денежных потоков:
- построение трендов денежных потоков доходов и расходов;
- периодичность получения дохода.
Если предусматриваются расходы на реконструкцию, модернизацию объекта недвижимости, то их величина вычитается из чистого дохода в те периоды в которые они имеют место.
3. Определение ставки дисконтирования.
5. Согласование результатов, полученных с помощью различных подходов. Согласование – это процесс, в котором суждения и логика применяются для выработки итоговой оценки стоимости объекта недвижимости на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.
Этот процесс включает в себя предварительную и заключительную стадии.
Следует еще раз подчеркнуть, что согласование – это не механическое усреднение результатов, полученный при помощи рыночного, затратного и доходного подходов, а процесс логических рассуждений, выводов и решений.
6. Отчет о результате оценки стоимости. В качестве последнего шага оценщик пишет отчет о своих выводах и заключениях, которые он затем передает заказчику. В зависимости от условий договора этот отчет может быть простым письмом, составленным по стандартной форме или представлен подробным письменным докладом и не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение.
Составляется отчет по оценке недвижимости с учетом тщательного анализа рыночных данных и, особенно, в тех случаях, когда имеет место экологическое загрязнение.
Задача 1.

Определить стоимость объекта недвижимости методов прямой капитализации. Инвестор планирует осуществить инвестиции в объект недвижимости и получить на них 15%-й доход. Для этого предполагается получить кредит, равный 60%-й стоимости объекта недвижимости под 12% годовых. Чистый операционный доход составляет 80 тыс. руб.
Решение
Метод прямой капитализации используется, если прогнозируются постоянные или плавно изменяющиеся с незначительным темпом доходы. В основе данного метода лежит определение ставки капитализации, которая представляет собой коэффициент капитализации, учитывающий как чистую прибыль, получаемую от эксплуатации оцениваемого объекта недвижимости, так и возмещение капитала, затраченного на приобретение этого объекта.
Определим стоимость объекта недвижимости:
Стоимость объекта недвижимости = 80/ 0,15 = 533 тыс.руб.
Определим сумму кредита 533*60% = 320 тыс.руб.
Таким образом годовой процент составит 320*12%=38,4 тыс.руб.
В общем случае ставка капитализации определяется как:

Скап. – коэффициент капитализации, рассчитанный как отношение суммы чистого дохода (ЧД) к сумме стоимости недвижимости.
Ставка капитализации = (80 – 38,4) / 320 = 0,13
То есть стоимость объекта недвижимости составит 80/0,13= 615тыс.руб.

Задача 2.

Произведены разовые инвестиции в размере 30000 долларов. Предположим, что годовые притоки наличности распределены по годам следующим образом:

Год I II III IV V
Поступления наличности в долларах 6000 10000 10000 6000 6000

Определить срок окупаемости инвестиций.
Решение
Если рассчитанный период окупаемости меньше максимально приемлемого, то проект принимается, если нет, отвергается. Если бы в нашем примере - необходимый период окупаемости был 4 года, проект был бы принят.
Сумма поступлений за первые три года составит: 6000 + 10000 + 10000 = 26 000 долл., т.е. из первоначальных инвестиций останутся невозмещенными 30000 - 26000 = 4000 долл. Тогда при старом объеме инвестиций в размере 30000 долл. период окупаемости составит:
3 года + (4000/6000) = 3,66 года.

Список литературы

1. Баликоев В.З. Общая экономическая теория. М.: ПРИОР. 2005.
2. Батракова Л.Г. Финансовые расчеты в коммерческих сделках. – М.: ЛОГОС, 2008
3. Гражданское право. Учебник. Часть 1./ Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К.Толстого. – М., 2006.
4. Козырев В.М. Основы современной экономики.- М.: Финансы и статистика, 2005.
5. Смирнов А.Л. Организация финансирования инвестиционных проектов. – М.: АО «Консалтбанкир», 2009.
6. Современная экономика: Учеб. Пособие / Научн. ред. О. Ю. Мамедов. – 2-е изд. доп. – М.: «Зевс», 2007.
7. Суханов Е. А. Лекции о праве собственности. - М., 2006.
8. Уткин Э.А., Денисов А.Ф. Государственное и муниципальное управление. - М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем». Издательство «ЭКМОС», 2008.


Скачиваний: 1
Просмотров: 0
Скачать реферат Заказать реферат