Товарищество собственников жилья

С началом перестройки и массовой приватизации жилья в нашей стране появился слой собственников. Жители, обеспокоенные ухудшением технического состояния своего жилья, стали искать и создавать различные формы домового самоуправления.

ВНИМАНИЕ! Работа на этой странице представлена для Вашего ознакомления в текстовом (сокращенном) виде. Для того, чтобы получить полностью оформленную работу в формате Word, со всеми сносками, таблицами, рисунками (вместо pic), графиками, приложениями, списком литературы и т.д., необходимо скачать работу.

Содержание

Введение 3
Глава 1. Создание и деятельность товарищества собственников жилья 5
1.1. Понятие Товарищества собственников жилья 5
1.2. Права и обязанности товарищества собственников жилья 9
1.3. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах 12
Глава 2. Правовое положение членов товарищества собственников жилья 15
2.1. Основания возникновения и прекращения членство в товариществе собственников жилья 15
2.2. Правление товарищества собственников жилья 20
Глава 3. ТСЖ в Брянской области: проблемы и решения 26
Заключение 31
Список литературы 34

Введение

С началом перестройки и массовой приватизации жилья в нашей стране появился слой собственников. Жители, обеспокоенные ухудшением технического состояния своего жилья, стали искать и создавать различные формы домового самоуправления.
Бум создания в Москве жилищных товариществ пришелся на начало 90-годов. Причем 400 из почти 500 новых юридических образований этого типа было зарегистрировано в Центральном административном округе (ЦАО). Жители округа были недовольны, как обслуживают коммунальные службы их дома, в самоуправлении, в жилищных товариществах они видели в то время решение всех проблем.
Начало развития самоуправления в жилищной сфере было связано со следующими основными федеральными законами: от 24.12.92г. № 4218-1 "Об основах федеральной жилищной политики", от 28.05.95г. № 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления", от 15.06.96г. №72-фЗ "О товариществах собственников жилья".
Приватизация жилья и развитие рыночных отношений в других сферах экономики поставили перед законодателем проблему адекватного урегулирования отношений общей собственности на недвижимое имущество. Как объединить разнообразные интересы множества собственников помещений в многоквартирных домах? Одной из возможных форм такого объединения и выступает товарищество собственников жилья2. Оно создается для согласования домовладельцами порядка осуществления принадлежащих им прав на недвижимое имущество (прав по владению, пользованию и распоряжению общим имуществом в кондоминиуме), а также для обеспечения содержания, сохранения и приращения недвижимости в кондоминиуме.
Товарищество собственников жилья создается не менее чем двумя домовладельцами (собственниками помещений), однако во вновь создаваемых кондоминиумах закон допускает образование товарищества единственным участником (например, заказчиком строительства или застройщиком). С момента государственной регистрации товарищества его участниками автоматически становятся все домовладельцы кондоминиума, на базе которого создано товарищество (включая и тех, кто формально вообще не участвовал в создании этой организации либо голосовал за выбор другой формы управления кондоминиумом). Действительность этой нормы вызывает серьезные сомнения, поскольку она вступает в противоречие с п. 2 ст. 30 Конституции РФ.
Все вышесказанное обуславливает актуальность данной темы на сегодняшний день.
Цель данной курсовой работы - рассмотреть товарищество собственников жилья как некоммерческую организацию.
Для реализации поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- рассмотреть процесс создания и деятельность товарищества собственников жилья;
- рассмотреть правовое положение членов товарищества собственников жилья
- проанализировать проблемы и перспективы их решения на примере ТСЖ на примере Брянской области
При написании курсовой работы использовался разнообразный монографический материал и данные периодической печати, а также разнообразный нормативно-правовой материал.

Глава 1. Создание и деятельность товарищества собственников жилья

1.1. Понятие Товарищества собственников жилья

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Жилищного Кодекса, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. [16 C. 185]
Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.
Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. Товарищество собственников жилья имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. [17 C. 26]
Товарищество собственников жилья отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.
Законодатель установил, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ) - достаточно новая форма объединения граждан, имеющих в собственности жилые помещения в многоквартирных жилых домах. [19 C. 23]
Одним из первых право собственников жилых помещений на объединение в ТСЖ установил ГК РФ в ст. 291.
До принятия ЖК РФ вопросы организации и деятельности ТСЖ в основном регулировал Федеральный закон от 15 июня 1996 г. N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья" (с изменениями от 30 декабря 2001 г., 21 марта 2002 г.).
Статья 1 указанного Закона определяла ТСЖ как некоммерческую организацию, форму объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.
Определение ТСЖ, включенное в ЖК РФ, по смыслу идентично прежнему понятию этой формы объединения граждан.
Устав ТСЖ, согласно комментируемой статье, утверждается на общем собрании собственников жилых помещений большинством их голосов. Указанное собрание проводится по правилам, предусмотренным ЖК РФ для проведения собрания собственников жилья, не объединившихся в ТСЖ (см. комментарий к ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ).
В пункте 3 комментируемой статьи законодатель установил существенное требование к созданию ТСЖ. Так, число голосов собственников жилых помещений, которые приняли решение о создании товарищества, должно быть более половины от общего числа собственников жилых помещений в конкретном многоквартирном доме.
Срок действия ТСЖ по общему правилу не ограничен, т.е. товарищество создается для регулярного решения вопросов управления общим имуществом в многоквартирном доме и действует бессрочно. Иная ситуация может быть предусмотрена в уставе ТСЖ, нормы которого могут установить определенный срок деятельности товарищества, по истечении которого оно подлежит ликвидации. [21 C. 175]
ТСЖ является юридическим лицом. Права юридического лица товарищество приобретает после его государственной регистрации в порядке, предусмотренном Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
ТСЖ, как любое юридическое лицо, имеет свою печать, расчетный счет в банке, вправе открывать другие счета в банках.
Стандартная норма об ответственности ТСЖ по обязательствам установлена в п. 6 ст. 135 ЖК РФ. Так, ТСЖ, как и все юридические лица, отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. При этом ТСЖ не отвечает по обязательствам своих членов, а они, в свою очередь, не отвечают по обязательствам товарищества.
Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на их общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме. [13 C. 165]
Товарищество собственников жилья может быть создано при объединении:
1) нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
2) нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Государственная регистрация товарищества собственников жилья осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Статья 136 ЖК РФ определяет порядок создания и государственной регистрации ТСЖ.
Товарищество создается на общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме. Решение о создании товарищества считается принятым, если за него проголосовало более половины всех собственников жилых помещений в данном доме.
Собственники жилых помещений одного многоквартирного дома вправе создать только одно ТСЖ. Создание в одном доме "альтернативных" товариществ законодателем не допускается.[9 C. 165]
В пункте 2 статьи 136 ЖК РФ законодатель помимо создания ТСЖ в одном многоквартирном доме установил еще две возможные формы создания ТСЖ. Так, товарищество может создаваться при объединении:
нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;
нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.
Согласно п. 3 ст. 136 ЖК РФ товарищество собственников жилья подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей". [9 C. 231]

1.2. Права и обязанности товарищества собственников жилья

Статья 137 ЖК РФ установила перечень прав, которые предоставляются ТСЖ.
Товарищество вправе:
заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов ТСЖ; [9 C. 32]
определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели;
устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;
выполнять работы для собственников помещений в многоквартирном доме и предоставлять им услуги;
пользоваться предоставляемыми банками кредитами в порядке и на условиях, которые предусмотрены законодательством;
передавать по договору материальные и денежные средства лицам, выполняющим для товарищества работы и предоставляющим товариществу услуги;
продавать и передавать во временное пользование, обменивать имущество, принадлежащее товариществу.
Вторая группа прав, предусмотренных комментируемой статьей, может реализовываться товариществом лишь при условии, если их реализация не нарушает права и законные интересы собственников жилых помещений.
При соблюдении данного условия ТСЖ имеет право:
предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме;
в соответствии с требованиями законодательства в установленном порядке надстраивать, перестраивать часть общего имущества в многоквартирном доме;
получать в пользование либо получать или приобретать в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме земельные участки для осуществления жилищного строительства, возведения хозяйственных и иных построек и их дальнейшей эксплуатации;
осуществлять в соответствии с требованиями законодательства от имени и за счет собственников помещений в многоквартирном доме застройку прилегающих к такому дому выделенных земельных участков;
заключать сделки и совершать иные отвечающие целям и задачам товарищества действия.
Следует отметить, что перечень прав ТСЖ должен содержаться в уставе товарищества. При этом устав может предусматривать и больший объем прав товарищества, чем указанный в настоящей статье. Конечно, все права и полномочия ТСЖ, дополнительно предусмотренные в уставе, не должны вступать в противоречие с действующим законодательством Российской Федерации.
В пункте 3 комментируемой статьи законодатель предоставил ТСЖ право в судебном порядке взыскать со своих членов обязательные платежи и взносы, если они не выполняют обязанность по их уплате.
Кроме взыскания непосредственно обязательных платежей и взносов ТСЖ может потребовать взыскания со своих членов убытков, причиненных товариществу в результате их уклонения от участия в общих расходах.
Товарищество собственников жилья обязано:
1) обеспечивать выполнение требований настоящей главы, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества;
2) заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества;
3) выполнять в порядке, предусмотренном законодательством, обязательства по договору;
4) обеспечивать надлежащее санитарное и техническое состояние общего имущества в многоквартирном доме;
5) обеспечивать выполнение всеми собственниками помещений в многоквартирном доме обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с их долями в праве общей собственности на данное имущество;
6) обеспечивать соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
7) принимать меры, необходимые для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
8) представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами.
Следует отметить, что устав ТСЖ должен содержать конкретный перечень обязанностей товарищества с учетом норм комментируемой статьи. Устав может предусматривать и иные обязанности ТСЖ, хотя и не предусмотренные ЖК РФ, но необходимые для полноценной реализации товариществом своих задач и не противоречащие действующему законодательству. [16 C. 195]

1.3. Создание и государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах

В строящихся многоквартирных домах товарищество собственников жилья может быть создано лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах.
Решение о создании товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах принимается на общем собрании указанных в части 1 настоящей статьи лиц, которое проводится в порядке, установленном статьями 45 - 48 Жилищного Кодекса.
Государственная регистрация товарищества собственников жилья в строящихся многоквартирных домах осуществляется в соответствии с законодательством о государственной регистрации юридических лиц.
Статья 139 ЖК РФ содержит специальные нормы, регулирующие порядок создания и государственной регистрации ТСЖ, которые организуются в строящихся многоквартирных домах.
Необходимость законодательного регулирования данной ситуации вызвана условиями, сложившимися в настоящее время на рынке жилых помещений. Зачастую жилые помещения в многоквартирном доме, строительство которого только началось, уже проданы или иным образом распределены. В этой связи законодатель предоставил право будущим собственникам жилых помещений в таких многоквартирных домах организовать товарищества собственников жилья до завершения строительства.
Решение о создании ТСЖ в данном случае принимается также на собрании будущих собственников жилых помещений. Порядок проведения собрания регулируется ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ.
Государственная регистрация ТСЖ, созданных собственниками строящихся помещений, осуществляется в общем порядке по правилам, предусмотренным Федеральным законом "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей".
Согласно ст. 140 ЖК РФ товарищество собственников жилья может быть реорганизовано в порядке, предусмотренном ГК РФ.
Законодатель предоставил возможность реорганизации товарищества собственников жилья в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Такая реорганизация осуществляется по правилам, предусмотренным ГК РФ, по решению общего собрания собственников помещений.
Ликвидация товарищества собственников жилья осуществляется на основании и в порядке, которые установлены гражданским законодательством.
Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации товарищества собственников жилья в случае, если члены товарищества не обладают более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.
Статья 141 ЖК РФ устанавливает, что ТСЖ может быть ликвидировано в случаях и в порядке, предусмотренных гражданским законодательством.
В настоящее время при решении вопросов о ликвидации ТСЖ следует руководствоваться ГК РФ.
Специальные нормы о ликвидации ТСЖ и требования к этому процессу могут быть установлены в уставе товарищества.
Основания для ликвидации ТСЖ идентичны основаниям для ликвидации всех юридических лиц. Единственным специальным основанием для ликвидации именно ТСЖ является основание, предусмотренное в п. 2 данной статьи. Так, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ, если число голосов собственников, участвующих в ТСЖ, оказалось меньше половины от общего количества собственников жилых помещений в этом доме.
Законодатель предоставил двум или нескольким товариществам собственников жилья создать объединение товариществ.
В случае создания объединения товариществ объединившиеся товарищества не теряют своего статуса и не ликвидируются. Они продолжают оставаться самостоятельными юридическими лицами. Каждое из ТСЖ входит в объединение самостоятельно. [23 C. 185]
Объединение товариществ имеет своей целью совместное управление общим имуществом в многоквартирных домах.

Глава 2. Правовое положение членов товарищества собственников жилья

2.1. Основания возникновения и прекращения членство в товариществе собственников жилья

Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.
Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.
Согласно ст. 143 ЖК РФ членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании поданного им заявления.
Если лицо приобрело право собственности на помещение в доме, в котором собственники помещений создали ТСЖ, то у такого лица возникает право стать членом ТСЖ.
Данное право возникает с момента возникновения права собственности на помещение в этом многоквартирном доме.
Пункт 3 комментируемой статьи установил два основания прекращения членства в ТСЖ:
подача членом ТСЖ заявления о выходе из товарищества;
прекращение права собственности на помещение в многоквартирном доме, где организовано ТСЖ. [9 C. 251]
В статье 144 ЖК РФ законодатель установил, что управление товариществом собственников жилья осуществляется двумя основными органами:
общим собранием членов ТСЖ;
правлением ТСЖ.
Устав ТСЖ может предусматривать создание и других органов управления товариществом собственников жилья, а также контрольно-ревизионных органов.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом товарищества.
К компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относятся:
1) внесение изменений в устав товарищества;
2) принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;
3) избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
4) установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;
5) образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;
6) принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;
7) определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
8) утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;
9) рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;
10) принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;
11) определение размера вознаграждения членов правления товарищества;
12) принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;
13) другие вопросы, предусмотренные настоящим Кодексом или иными федеральными законами.
Уставом товарищества собственников жилья к компетенции общего собрания членов товарищества помимо указанных в части 2 настоящей статьи также может быть отнесено решение иных вопросов.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья имеет право решать вопросы, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
Согласно п. 1 ст. 145 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товариществом. [14 C. 46]
Порядок созыва и ведения общего собрания членов ТСЖ должен быть установлен уставом товарищества с соблюдением требований законодательства.
Компетенция общего собрания членов ТСЖ должна быть включена в устав товарищества. При этом уставом могут быть предусмотрены и иные вопросы, решение которых входит в компетенцию общего собрания.
Законодатель в п. 4 комментируемой статьи предоставил общему собранию членов ТСЖ право принимать решения по вопросам, которые отнесены к компетенции правления товарищества.
Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья направляется в письменной форме лицом, по инициативе которого созывается общее собрание, и вручается каждому члену товарищества под расписку или посредством почтового отправления (заказным письмом). Уведомление направляется не позднее чем за десять дней до даты проведения общего собрания.
В уведомлении о проведении общего собрания членов товарищества собственников жилья указываются сведения о лице, по инициативе которого созывается общее собрание, место и время проведения собрания, повестка дня общего собрания. Общее собрание членов товарищества собственников жилья не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были включены в повестку дня.
Правомочия общего собрания членов товарищества собственников жилья устанавливаются в соответствии со статьей 45 настоящего Кодекса и уставом товарищества. Общее собрание членов товарищества собственников жилья правомочно, если на нем присутствуют более половины членов товарищества или их представителей.
Решения общего собрания членов товарищества собственников жилья по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 2, 6, 7, 12 части 2 статьи 145 Жилищного Кодекса, принимаются не менее чем двумя третями голосов от общего числа голосов членов товарищества. Решения по остальным вопросам принимаются большинством голосов от общего числа голосов присутствующих на общем собрании членов товарищества или их представителей.
Общее собрание членов товарищества собственников жилья ведет председатель правления товарищества или его заместитель. В случае их отсутствия общее собрание ведет один из членов правления товарищества.
Уставом товарищества собственников жилья может быть предусмотрено голосование посредством опроса в письменной форме или голосование по группам членов товарищества в зависимости от вида (жилое или нежилое) принадлежащих им помещений в многоквартирном доме и решаемых вопросов.
Согласно п. 1 ст. 146 ЖК РФ письменное уведомление о предстоящем собрании членов ТСЖ должно быть направлено каждому члену собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения.
Обязанность по направлению уведомления лежит на члене ТСЖ, который выступил с инициативой проведения собрания.
Уведомление о проведении собрания должно быть вручено каждому члену ТСЖ под расписку либо направлено по почте заказным письмом.
Данное уведомление должно содержать информацию о лице, выступившем инициатором проведения собрания, о месте и времени его проведения. В уведомлении указывается повестка дня предстоящего собрания.
В этой связи законодатель запретил собранию рассматривать вопросы, не включенные в повестку дня.
В пункте 3 статьи 146 ЖК РФ законодатель установил кворум, при наличии которого собрание членов ТСЖ считается правомочным. Этот кворум составляет более половины членов товарищества или их представителей.
Решения общего собрания членов ТСЖ о реорганизации и ликвидации товарищества, о получении товариществом заемных средств, в том числе банковских кредитов, об определении направлений использования доходов от хозяйственной деятельности товарищества, о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме считаются принятыми, если за них проголосовало не менее двух третей от общего числа членов ТСЖ.
Решения по другим вопросам считаются принятыми, если за них проголосовало более половины членов ТСЖ, присутствующих на собрании.
Ведение собрания поручается председателю правления ТСЖ или его заместителю. Если указанные лица отсутствуют, то ведение собрания может быть поручено одному из членов ТСЖ, присутствующих на собрании.
Устав ТСЖ может предусматривать две альтернативные формы проведения голосования на общем собрании: голосование опросным путем, т.е. посредством сбора письменных решений членов ТСЖ по вопросам повестки дня, либо голосование по группам членов ТСЖ (собственники жилых помещений, собственники нежилых помещений). [21 C. 153]

2.2. Правление товарищества собственников жилья

Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.
Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.
Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества.
Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества.
Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.
Заседание правления товарищества собственников жилья признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.
Комментируемая статья установила перечень обязанностей правления ТСЖ по управлению деятельностью товарищества.
Так, в обязанности правления входит:
соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;
контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;
составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;
управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;
наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;
заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;
ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;
созыв и проведение общего собрания членов товарищества;
выполнение иных вытекающих из законодательства и устава ТСЖ обязанностей.
Председатель правления товарищества собственников жилья избирается на срок, установленный уставом товарищества. Председатель правления товарищества обеспечивает выполнение решений правления, имеет право давать указания и распоряжения всем должностным лицам товарищества, исполнение которых для указанных лиц обязательно.
Председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов товарищества правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положение об оплате их труда.
В функции председателя правления входит обеспечение выполнения решения правления. Председатель вправе давать руководящие указания всем должностным лицам ТСЖ.
Конкретные функции председателя ТСЖ должны быть предусмотрены в уставе товарищества. При этом законодатель установил для председателя правления обязательный набор функций. Так, председатель правления:
действует без доверенности от имени товарищества;
подписывает платежные документы;
совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом ТСЖ не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов товарищества;
разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов ТСЖ правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, а также положение об оплате их труда.
Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья избирается общим собранием членов товарищества не более чем на два года. В состав ревизионной комиссии товарищества собственников жилья не могут входить члены правления товарищества.
Ревизионная комиссия товарищества собственников жилья из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.
Ревизионная комиссия (ревизор) товарищества собственников жилья:
1) проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
2) представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
3) отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.
Порядок деятельности контрольного органа ТСЖ - ревизионной комиссии или ревизора установлен в ст. 150 ЖК РФ.
Устав товарищества должен определить, какой орган будет осуществлять контрольные функции в товариществе - ревизионная комиссия или единоличный ревизор.
Независимо от этого члены контрольного органа избираются общим собранием членов ТСЖ. Срок их полномочий не может быть более двух лет.
Законодатель установил запрет на избрание в состав ревизионной комиссии или назначение на должность ревизора лица, уже избранного членом правления.
Если контрольный орган товарищества представлен в виде ревизионной комиссии, то ее работой руководит председатель, избираемый из ее состава.
Ревизионная комиссия (ревизор) выполняет следующие функции:
проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;
представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;
отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.
Дополнительные полномочия и обязанности ревизионной комиссии или ревизора могут быть установлены в уставе ТСЖ.
В собственности товарищества собственников жилья может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.
Средства товарищества собственников жилья состоят из:
1) обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
2) доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества;
3) субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
4) прочих поступлений.
На основании решения общего собрания членов товарищества собственников жилья в товариществе могут быть образованы специальные фонды, расходуемые на предусмотренные уставом цели. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.
Правление товарищества собственников жилья имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом товарищества.
Для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью.
Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:
1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Законодатель предоставил товариществу собственников жилья право заниматься хозяйственной деятельностью. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией. Некоммерческая организация вправе заниматься предпринимательской (в том числе хозяйственной) деятельностью для достижения предусмотренных уставом целей.
Следовательно, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью для достижения целей, которые предусмотрены уставом товарищества.
ЖК РФ установил несколько видов хозяйственной деятельности, которыми вправе заниматься товарищества собственников жилья:
обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;
строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;
сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.
Доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ по решению общего собрания членов ТСЖ могут направляться на общие расходы товарищества или в специальные фонды. Дополнительные доходы могут направляться на решение иных задач, предусмотренных уставом ТСЖ или ЖК РФ.
Распределение доходов между членами ТСЖ не допускается.

Глава 3. ТСЖ в Брянской области: проблемы и решения

Несмотря на то, что сегодня в г.Брянск приватизировано 76% жилья, заботы о его содержании и обслуживании по-прежнему лежат на государстве. С вступлением в силу нового Жилищного кодекса население получило законное право собственности и возможность самостоятельно управлять жильем. Но готовы ли мы воспользоваться этим правом?
Федеральный Закон "О товариществах собственников жилья (ТСЖ)" был принят больше семи лет назад, однако процесс создания ТСЖ в Брянске начал набирать обороты только с 2003 года. Причина медленного хода реформы жилищно-коммунального хозяйства в том, что в республике нет государственного органа, который бы решал проблемы товариществ собственников жилья. В результате ТСЖ оказались один на один с властью, им самим приходится разбираться в законах и отстаивать свои права. [8 C. 32]
С вступлением в силу нового Жилищного Кодекса, принятого Госдумой РФ в конце 2004г, к 1 марта 2006 года все собственники помещений в каждом многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления домом из трех предлагаемых документом.
• Первый - непосредственное управление домом, осуществляемое собственниками.
• Второй - когда управляет товарищество собственников жилья (ТСЖ), кооператив или иное жилищное объединение.
• Третий - управление, осуществляемое специальной управляющей организацией или предпринимателем-управляющим.
Способ управления должен выбираться на общем собрании собственников жилья и может быть изменен в любое время по их решению. При этом решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в доме, даже если некоторые из них с ним не согласны.
Если собственники в течение года не определились со способом управления домом или же определились, но не выбрали управляющего (управляющую организацию) и не заключили ни с кем договоры на обслуживание жилья и предоставление коммунальных услуг, то местная администрация обязана провести тендер по выбору управляющей организации дома.
В законе оговорено, что председатель ТСЖ должен быть жильцом управляемого им дома. Часто, не найдя достойной кандидатуры в своем доме, товарищества, нарушая закон, назначают председателя со стороны.
Найти профессионального управленца очень сложно. А в своем доме практически невозможно. У нас первый председатель от фирмы-застройщика в связи с проблемами быстро ушел, а следующего пришлось просто выгнать.
На наш взгляд, эффективным способом управления жилым домом является создание товарищества собственников жилья. Но так как найти профессионального председателя сложно, то я думаю, что на первых порах товариществу собственников жилья целесообразнее будет передать управление своим домом профессиональной управляющей организации, а в это время члены ТСЖ должны будут пройти обучение, так как управление домом требует немалых знаний.
Плюсы ТСЖ
В настоящее время в целом по области зарегистрировано 44 ТСЖ, 26 из них - в Брянске. Создание ТСЖ может решить общие проблемы дома, двора, улицы.
Каждое ТСЖ имеет свой расчетный счет, на который поступают средства, собранные с жильцов. Главный плюс в том, что деньги идут на содержание только этого дома, а не распыляются на весь жилищный фонд, как это делается сейчас. Товарищество само распоряжается средствами, расставляет приоритеты использования денег, контролирует качество оказываемых услуг. Причем опыт показывает, что собранных денег с лихвой хватает на все нужды конкретного дома.
Михаил Застела:
- ТСЖ все договора заключает самостоятельно, включая договора с частными подрядными организациями на обслуживание водопроводных, электрических, тепловых сетей, которые требуют быстрого ремонта в случае возникновения аварийных ситуаций. Если авария произошла по вине обслуживающей организации, то она должна компенсировать нанесенный ущерб. Кроме того, ТСЖ в конце месяца подписывает реестр о качестве обслуживания. Допустим, если в этом месяце стояли лифты, и люди поднимались на верхние этажи пешком, то деньги организация, обслуживающая лифты, не получит.
Товарищество собственников жилья может получать и дополнительные доходы. Допустим, они могут сдавать участок во дворе в аренду под автостоянку. Можно использовать стены дома для наружной рекламы. А доходы с этих видов деятельности пойдут на нужды дома.
Покупая жилье в новом или еще только строящемся доме, владелец квартиры вступает в уже созданное ТСЖ, то есть оказывается в уже заданных условиях, на которые он повлиять не может. Он зависит от руководства ТСЖ, которое он не выбирал, и председателем которого, как правило, является человек из системы застройщика.
Некоторые недобросовестные застройщики, пользуются тем, что люди не знают, как организовать управление своим домом, и сдают дом с недоделками. Председатель ТСЖ - человек из системы застройщика - водит товарищество за нос до истечения гарантийного срока, а потом просто разводит руками и говорит: "Я не справился, переизберите меня".
Одна из главных проблем ТСЖ – приемка нового дома, которая никоим образом не зависит от людей, которые будут в нем жить. В результате дом принимают с большими недоделками, с которыми потом жители, если вдруг надумают перейти на самоуправление, остаются один на один.
Проблема в том, что при приемке дома председатель товарищества не присутствует. И даже если он придет, то выявить скрытые недоделки не сможет – это дело профессионала. Системы привлечения специалистов к приемке нет, а надо, чтобы дом приняла профессиональная организация, которая в последующем будет с ним работать. Наш дом был более-менее качественно сделан, но от крышной котельной мы избавились только прошлой осенью. Для того, чтобы довести новый дом до "ума" нужно лет пять, а потом поддерживать его в порядке.
Очень часто застройщики, не имея права, продают предпринимателям элементы общего имущества дома, например, подвальные помещения, где расположены трубопроводы с вентилями и задвижками. И если вдруг в выходные дни или ночью в одной из квартир прорвет трубу, то войти в подвал, где расположена частная фирма, чтобы перекрыть воду будет невозможно.
Порой некоторые застройщики ставят на земельном участке, отведенном под дом, постройки, не имеющие отношения к дому. Хотя согласно и Жилищному и Земельному кодексам земля является собственностью дома, даже если она не зарегистрирована.
Если человек зарегистрировал право собственности на квартиру, то он автоматически зарегистрировал право собственности на общее имущество дома: подвал, подъезд, чердак и на землю в том числе. В реальной жизни часто получается, что общее имущество или земля незаконно захвачены.
Ситуация со старыми домами – отдельная история. Перед оформлением ТСЖ в старом доме встает вопрос капитального ремонта. Население в течение длительного времени оплачивало государству содержание жилого фонда, и проводить капитальный ремонт за собственный счет, конечно, не хочет.
Старые дома надо передавать на баланс ТСЖ либо отремонтированными, либо выделить средства, чтобы товарищество могло привести дом в порядок. У нас в республике уже была практика, когда прежде чем передать ведомственный дом на баланс города, собственник должен был его отремонтировать. А в принципе такого понятия, как капитальный ремонт в природе быть не должно: нужно просто поддерживать состояние дома в нормальном состоянии.
Понятно, что денег на ремонт всех муниципальных домов у государства нет. По предварительным подсчетам Министерства архитектуры, строительства и ЖКХ, недоремонт жилищного фонда республики к концу 2004 года составил 6,5 млрд. рублей, а затраты на капитальный ремонт жилищного фонда с 2005 года составят 10,2 млрд. рублей.
Жилищники из-за постоянного недофинансирования сокращали объемы плановых работ. Как показали проверки по проведению капитального ремонта, проведенные по поручению министра архитектуры, строительства и ЖКХ республики, размер разворованных средств, поступавших на капремонт, колебался от 30 до 50%. Поэтому, раз уж до вступления нового Жилищного кодекса собственником жилого фонда было государство, которое было обязано вкладывать деньги в жилищно-коммунальное хозяйство, то оно и должно отвечать за недоремонт.
Считаем, что нужно произвести инвентаризацию всех муниципальных домов, определить их состояние, размер средств и сроки, когда предыдущий ответственный, в данном случае, государство, возместит их новому. Я думаю, что раз государство декларирует, что будет возвращать задолженность по капитальному ремонту, то оно свои обязательства выполнит. [9 C. 173]
Еще один отрицательный момент - на рынке жилищно-коммунальных услуг практически отсутствует конкуренция. По словам Вадима Рязанского, жилищно-коммунальные управления и райжилуправления неохотно делятся своим бизнесом с частными управляющими компаниями. Оно и понятно: сегодня плата за услуги ЖКХ составляет сто процентов, а внешне убыточное жилищно-коммунальное хозяйство привлекает инвесторов как одна из крупнейших отраслей российской экономики, имеющая гарантированный рынок сбыта. По данным Госстроя РФ, годовой оборот предприятий ЖКХ равен годовому объему Газпрома.
Заключение

Заканчивая рассмотрение данной темы необходимо сделать следующие выводы:
Товарищество собственников жилья создается не менее чем двумя домовладельцами (собственниками помещений), однако во вновь создаваемых кондоминиумах закон допускает образование товарищества единственным участником (например, заказчиком строительства или застройщиком). С момента государственной регистрации товарищества его участниками автоматически становятся все домовладельцы кондоминиума, на базе которого создано товарищество (включая и тех, кто формально вообще не участвовал в создании этой организации либо голосовал за выбор другой формы управления кондоминиумом). Действительность этой нормы вызывает серьезные сомнения, поскольку она вступает в противоречие с п. 2 ст. 30 Конституции РФ.
Высшим органом управления товариществом является общее собрание его членов. Исполнительных органов у товарищества два: коллегиальный – правление и единоличный – председатель правления. Вопросы разграничения компетенции между этими органами решаются в уставе – основном учредительном документе товарищества.
Имущество товарищества образуется в основном за счет вступительных и иных взносов участников, других обязательных платежей, в том числе на содержание аппарата товарищества, а также доходов от собственной
Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от I5 июня 1996 г. (СЗ РФ. 1996. № 25. Ст. 2963) продекларировал этот принцип в ст. 20. К сожалению, в последующих статьях Закон свел к минимуму возможность выбора домовладельцами других, помимо товарищества, форм управления кондоминиумом.
В настоящее время в целом по области зарегистрировано 44 ТСЖ, 26 из них - в Брянске. Создание ТСЖ может решить общие проблемы дома, двора, улицы.
Каждое ТСЖ имеет свой расчетный счет, на который поступают средства, собранные с жильцов. Главный плюс в том, что деньги идут на содержание только этого дома, а не распыляются на весь жилищный фонд, как это делается сейчас. Товарищество само распоряжается средствами, расставляет приоритеты использования денег, контролирует качество оказываемых услуг. Причем опыт показывает, что собранных денег с лихвой хватает на все нужды конкретного дома.
Одна из главных проблем ТСЖ – приемка нового дома, которая никоим образом не зависит от людей, которые будут в нем жить. В результате дом принимают с большими недоделками, с которыми потом жители, если вдруг надумают перейти на самоуправление, остаются один на один.
Проблема в том, что при приемке дома председатель товарищества не присутствует. И даже если он придет, то выявить скрытые недоделки не сможет – это дело профессионала. Системы привлечения специалистов к приемке нет, а надо, чтобы дом приняла профессиональная организация, которая в последующем будет с ним работать. Наш дом был более-менее качественно сделан, но от крышной котельной мы избавились только прошлой осенью. Для того, чтобы довести новый дом до "ума" нужно лет пять, а потом поддерживать его в порядке.
Очень часто застройщики, не имея права, продают предпринимателям элементы общего имущества дома, например, подвальные помещения, где расположены трубопроводы с вентилями и задвижками. И если вдруг в выходные дни или ночью в одной из квартир прорвет трубу, то войти в подвал, где расположена частная фирма, чтобы перекрыть воду будет невозможно.
Порой некоторые застройщики ставят на земельном участке, отведенном под дом, постройки, не имеющие отношения к дому. Хотя согласно и Жилищному и Земельному кодексам земля является собственностью дома, даже если она не зарегистрирована.
Считаем, что нужно произвести инвентаризацию всех муниципальных домов, определить их состояние, размер средств и сроки, когда предыдущий ответственный, в данном случае, государство, возместит их новому. Я думаю, что раз государство декларирует, что будет возвращать задолженность по капитальному ремонту, то оно свои обязательства выполнит.
Еще один отрицательный момент - на рынке жилищно-коммунальных услуг практически отсутствует конкуренция. По словам Вадима Рязанского, жилищно-коммунальные управления и райжилуправления неохотно делятся своим бизнесом с частными управляющими компаниями. Оно и понятно: сегодня плата за услуги ЖКХ составляет сто процентов, а внешне убыточное жилищно-коммунальное хозяйство привлекает инвесторов как одна из крупнейших отраслей российской экономики, имеющая гарантированный рынок сбыта. По данным Госстроя РФ, годовой оборот предприятий ЖКХ равен годовому объему Газпрома.

Список литературы

1. Гражданский кодекс РФ// СЗ РФ. 1996. №5; 2001 С. 3403.
2. Жилищный кодекс Российской Федерации. М.: Кодекс. 2005.
3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001). М.: Кодекс. 2003
4. Федеральный закон РФ "О приватизации государственного и муниципального имущества». М., 2003.
5. Федеральный закон от 11 февраля 1993 г.№4462-1 «О нотариате» Основы законодательства Российской федерации // Ведомости съезда народных депутатов Российской федерации и Верховного Совета Российской Федерации.-1993.-№10.-Ст.357.
6. Федеральный закон от 16 июля 1998г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» //Собрание законодательства РФ -1998 -№29 –Ст. 3400.
7. Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 28.09.2001).
8. О товариществах собственников жилья: Закон РФ № 72-ФЗ от 15 июня 1996 года //Собрание законодательства РФ. – 1996. - № 25. - Ст. 2963
9. По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального Закона от 15 июня 1996 года "О товариществах собственников жилья" в связи с запросом Советского районного суда города Омска: Постановление Конституционного Суда РФ от 3 апреля 1998 г. № 10-П //Собрание законодательства РФ. – 1998. - № 15. - Ст. 1794
10. Об утверждении примерного Устава товарищества собственников жилья, примерного договора на обслуживание жилых домов: Приказ Минархстройэнерго РК от 25 августа 1998 года №143-ОД
11. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть первая) - М.: Спартак, 1997.
12. Комментарий к ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Завидов Б. Москва, «Издательство ПРИОР», 1999 год.
13. Гражданское право. В 2-х томах. Том 1. Учебник /Под редакцией Е.А.Суханова. -М.,1993
14. Гражданское право. В 2-х томах. Том 1. Учебник /Под редакцией Ю.К.Толстого, А.П.Сергеева. -М., 1997.
15. Гражданское право России. Курс лекций. Часть первая /Под редакцией О.Н. Садикова. -М., 1996.
16. Гражданское и торговое право капиталистических стран. Учебник. -М., 1999.
17. Гумаров И. Незавершённое строительство // Хозяйство и право. 1999. №10.
18. Орлова М. Правовая конструкция законной ипотеки// Российская юстиция. 2000.№9.
19. Плешанова О. Объекты ипотеки // Российская юстиция. 1998г. №10.
20. Попов М.В. О документах, удостоверяющих права на земельные участки. // Хозяйство и право 1998г. №6.
21. Ромашов К.Л Ипотека в России//Юридический мир. 2001. № 10.
22. Руднёв В. Залог в США и России // Российская юстиция. 2000. №4.
23. Товарищества возрождают традиции Российской общинности. // Жилищное право. 2005. - №1.


Скачиваний: 1
Просмотров: 0
Скачать реферат Заказать реферат