Преимущественное право покупки

В последнее время в специализированных изданиях по недвижимости нередко освещается насущный вопрос о том, кто имеет право преимущественной покупки и как трактует нюансы данной проблемы существующее законодательство.

ВНИМАНИЕ! Работа на этой странице представлена для Вашего ознакомления в текстовом (сокращенном) виде. Для того, чтобы получить полностью оформленную работу в формате Word, со всеми сносками, таблицами, рисунками (вместо pic), графиками, приложениями, списком литературы и т.д., необходимо скачать работу.

Содержание

Введение 3
Глава 1. Право общей долевой собственности 5
1.1. Понятие и основания возникновения права общей долевой собственности 5
1.2. Понятие преимущественного права покупки 8
Глава 2. Отдельные виды преимущественного права покупки 14
2.1. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры) 14
2.2.Преимущественное право покупки акций в ЗАО 26
2.3. Переход долей Общества с ограниченной ответственностью 32
Заключение 35
Список литературы 37

Введение

В последнее время в специализированных изданиях по недвижимости нередко освещается насущный вопрос о том, кто имеет право преимущественной покупки и как трактует нюансы данной проблемы существующее законодательство. Публикуемые материалы часто содержат неточности юридического характера, да и на практике приходится сталкиваться с тем, что не только люди, далекие от риелторской и юридической деятельности, путаются в особенностях этого момента, но и работающие в этих сферах неправильно понимают положения Гражданского кодекса РФ, которые описывают возникновение права преимущественной покупки.
Гражданский кодекс РФ описывает возникновение права преимущественной покупки у участников общей долевой собственности в ст. 250. Согласно законодательству любой из желающих продать свою долю в общем имуществе в обязательном порядке должен известить об этом других долевых сособственников, предложив им купить эту долю по определенной цене и на определенных условиях. И только в том случае, если они откажутся от покупки, продавец может продать свою долю постороннему лицу, но, не изменяя для него условия, предложенные сособственникам. Отказ сособственников должен быть обязательно составлен в письменной форме и заверен нотариусом. Если эти два нюанса (получение отказа сособственников и неизменение условий продажи) не будут соблюдены, то обманутый долевой сособственник в течение трех месяцев с того момента, как узнал о нарушении своего права преимущественной покупки, может потребовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя (не расторжения сделки, как многие ошибочно считают), а именно приобретения этой доли на условиях и за цену, предложенные продавцом покупателю. В этом случае страдает покупатель (он теряет право собственности на долю, и ему должны быть возвращены уплаченные деньги, что не всегда реально, так как продавец их уже потратил, а возмещение из доходов продавца может затянуться на долгие годы), которому надо более осмотрительно подходить к вопросу покупки доли и требовать от продавца соблюдения всех условий, предусмотренных законодательством.
Все вышесказанное обуславливает актуальность данной темы на сегодняшний день.
Цель данной работы - рассмотреть преимущественное право покупки по российскому законодательству.
Для реализации поставленной цели необходимо решить следующие задачи:
- рассмотреть сущность преимущественного права покупки
- рассмотреть преимущественное право покупки доли жилого дома;
- рассмотреть преимущественное право покупки акций ЗАО;
- рассмотреть порядок перехода долей Общества с ограниченной ответственностью.
Цель и задачи курсовой работы определили ее структуру. Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.
При написании курсовой работы использовался разнообразный монографический материал и данные периодической печати, а также нормативно-правовые акты РФ, в частности Гражданский кодекс РФ.

Глава 1. Сущность преимущественного права покупки

1.1. Понятие и основания возникновения права общей долевой собственности

В объективном смысле - это совокупность правовых норм, регулирующих отношения по принадлежности составляющего единое целое имущества (например, жилого дома) одновременно нескольким лицам (например, нескольким наследникам собственника жилого дома) в определенных долях, а в субъективном смысле - это право двух и более лиц сообща по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим им в определенных долях имуществом, составляющим единое целое. [9 C. 186]
Право общей долевой собственности возникает на основании различных юридических фактов. В большинстве случаев это совершение несколькими лицами гражданско-правовых сделок, прежде всего купли-продажи и договоров о совместной деятельности (создание простого товарищества), изготовление или создание ими новой неделимой вещи, наследование неделимой вещи несколькими лицами. В состав общего имущества поступают также плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в общей долевой собственности, которые распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.
Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, доли считаются равными (п. 1 ст. 245 ГК). Однако в зависимости от вклада каждого участника общей долевой собственности в образование и приращение общего имущества доли эти могут быть и неравными. Порядок определения и изменения долей в таких случаях устанавливается соглашением всех участников долевой собственности.
Если один из участников долевой собственности осуществит свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения, он имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество (п. 3 ст. 245 ГК). Так, в случае увеличения одним из сособственников с соблюдением установленных правил за свой счет полезной площади жилого дома доля в праве общей собственности на дом и порядок пользования помещениями подлежат соответствующему изменению по требованию этого сособственника. Но проведение одним из сособственников капитального ремонта жилого дома, не связанного с увеличением полезной площади, не влечет изменения долей; этот сособственник вправе лишь требовать от других сособственников возмещения части понесенных им расходов [12 C. 154].
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом. Каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК).
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК).
Каждый участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать свою долю либо распорядиться ею иным образом. Однако при этом необходимо соблюдение правил, установленных ст. 250 ГК, которые заключаются в следующем.
При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности должника при обращении на нее взыскания могут проводиться, если выделение доли в натуре невозможно или против этого возражают остальные участники долевой собственности.
Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК). Раздел имущества производится между всеми участниками отношений общей собственности и означает ее прекращение. При выделе доли общая собственность сохраняется в отношении остающихся участников.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся сособственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК).
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности, его доле в праве собственности устраняйся выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.
Выплата участнику долевой собственности остальными сособственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. С получением компенсации собственник утрачивает во на долю в общем имуществе (п. 5 ст. 252 ГК).

1.2. Понятие преимущественного права покупки

Согласно ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых он ее продает. Но продать свою долю любому лицу возможно лишь в случае, если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут ее в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество - в течение десяти дней со дня извещения. Статья 250 ГК устанавливает также последствия несоблюдения нормы о преимущественном праве покупки: любой другой участник долевой собственности вправе требовать перевода на себя прав и обязанностей покупателя. [17 C. 169]
Сходные преимущественные права покупки предусмотрены для участников общества с ограниченной ответственностью при отчуждении участником общества своей доли (или ее части) третьим лицам (ст. 93 ГК, ст. 21 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. "Об обществах с ограниченной ответственностью"); для акционеров закрытого акционерного общества при приобретении акций, продаваемых другими акционерами этого общества (ст. 97 ГК, ст. 7 Федерального закона от 26 декабря 1995 г. "Об акционерных обществах"); для акционеров, владеющих простыми (обыкновенными) или иными голосующими акциями, на покупку дополнительно выпускаемых обществом акций (ст. 100 ГК, ст. 40 Закона "Об акционерных обществах"); для членов производственного кооператива при продаже пая (его части) гражданину, не являющемуся членом кооператива (ст. 111 ГК, ст. 9 Федерального закона от 8 мая 1996 г. "О производственных кооперативах", ст. 16 Федерального закона от 8 декабря 1995 г. "О сельскохозяйственной кооперации").
Сходство перечисленных особых случаев, когда законодатель, так же как и в ст. 250 ГК, упоминает о преимущественном праве покупки, не означает, однако, что и в этих особых случаях должны применяться положения ст. 250 ГК как общие нормы. Они могут применяться лишь по аналогии.
Сфера применения ст. 250 ГК. Она включена в гл. 16 ГК "Общая собственность", где рассматриваются вопросы нахождения имущества в собственности двух или нескольких лиц (сособственников). [14 C. 214]
В соответствии со ст. 128 ГК к имуществу относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, а также иное имущество, в том числе имущественные права. Следовательно, содержащиеся в ст. 250 ГК правила должны применяться ко всем случаям совместного владения вещами, акциями, любым другим имуществом, а также имущественными правами. Иными словами, нормы этой статьи должны применяться ко всем случаям, когда у любого имущества (имущественного права) имеются два или большее число совладельцев. Отметим, что нормы эти носят императивный характер, т.е. не могут быть изменены соглашением сторон. Разумеется, если объектом общей собственности являются деньги, то ст. 250 ГК не применяется, поскольку деньги всегда делимы и, кроме того, они не могут быть проданы.
Нормы ст. 250 ГК должны применяться при наличии двух или нескольких владельцев у одного патента на изобретение, у одной акции, у одного права на заложенное имущество и не применяются в обязательственном праве (например, при уступке одним из кредиторов третьему лицу своего права требования).
Говоря о сфере применения норм ст. 250 ГК, нельзя не упомянуть о том, что любая доля в праве общей собственности с правовой точки зрения является делимой. Поэтому сособственник (совладелец) всегда может распорядиться своей долей путем продажи не целиком, а лишь частично. В этом случае подлежат применению нормы ст. 250 ГК.
Общий смысл преимущественного права покупки. Давая толкование различным ситуациям и пытаясь найти ответ на сложные вопросы, связанные с применением правил о преимущественном праве покупки, следует учитывать общий смысл и причины его появления. В учебниках по гражданскому праву поясняется, что преимущественное право покупки установлено потому, что участникам общей собственности далеко не безразлично, кто заступит на место собственника, отчуждающего свою долю; кроме того, они могут быть заинтересованы в приращении своих собственных долей.
Думается, и само государство заинтересовано в том, чтобы число сособственников или совладельцев определенным правом было не слишком большим, а, наоборот, по возможности уменьшалось. Но, конечно, все сособственники (совладельцы) должны находиться в равном правовом положении.[10 C. 231]
Извещение продавца остальным участникам долевой собственности как оферта. Пункт 2 ст. 250 ГК требует, чтобы продавец доли направил другим участникам долевой собственности письменное извещение "о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее".
Из текста закона трудно уяснить, каково правовое значение этого извещения. Нигде в законе не указывается на то, что в извещении должен быть упомянут предполагаемый покупатель - постороннее лицо. Это означает, что его вообще можно не указывать. Более того, не обязательно, чтобы предполагаемый покупатель заключил с продавцом какой-то предварительный договор. А это значит, что предполагаемый покупатель может не существовать: продавец доли просто должен известить остальных участников долевой собственности, что он готов продать свою долю любому постороннему лицу, надеясь, что он его найдет, либо не надеясь на это, но желая выручить за долю высокую цену.
Смысл извещения состоит не в том, что продавец извещает остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю третьему лицу, а в том, что он предлагает каждому из остальных участников купить ее у него. Значит, такое извещение является односторонней сделкой - офертой, и последствия его определяются ст. ст. 155, 435 и 436 ГК.
Срок действия оферты - один месяц с момента ее получения - установлен законом и не может быть изменен оферентом. Более того, содержащееся в ст. 436 ГК положение о том, что в самой оферте может быть сделана оговорка о возможности ее отзыва, в данном случае не может быть применено: такая оферта является безотзывной.
Высказывается мнение о том, что рассматриваемое "извещение" не может считаться офертой, ибо оно уведомляет получателя не о намерении отправителя извещения продать долю адресату, а о его намерении продать свою долю третьему лицу.
С таким суждением трудно согласиться. Ведь продавец доли не только уведомляет о намерении продать свою долю постороннему лицу, но и - одновременно тем самым - предлагает к продаже эту долю адресату. Без такого предложения извещение лишается правового смысла. Предположим, что через несколько дней после направления извещения продавец доли отказывается от него или вносит в извещение изменения. Может ли он это делать и какие права адресата эти действия нарушают, если указанное извещение не является офертой? Очевидно, что на поставленные вопросы придется ответить, что продавец доли вправе "передумать" продавать свою долю постороннему лицу и что отзыв извещения не может нарушить прав адресата, ибо само извещение не налагает на продавца никаких обязанностей по отношению к адресату. При таком подходе права и интересы лица, получившего извещение, серьезно ущемляются. Для того чтобы этого не происходило, необходимо признать, что извещение налагает на продавца доли обязательство продать свою долю адресату, т.е. что извещение является офертой. В соответствии с п. 2 ст. 250 ГК каждый из остальных участников общей собственности может либо прямо, либо по умолчанию отказаться от покупки продаваемой доли. Отказ "по умолчанию" имеет место в том случае, если адресат не купит предложенную ему долю в установленный срок. Оба вида отказа порождают одинаковые правовые последствия. Различие между ними состоит лишь в том, что прямой отказ действует с момента его получения потенциальным продавцом, а отказ по умолчанию - по истечении срока на ответ.
Отказ от покупки доли действует в тех случаях, когда продавец продает постороннему лицу свою долю по той цене, которая была им указана в извещении, или по более высокой цене, и на условиях, которые были указаны в извещении, или на более выгодных для продавца условиях. Во всех остальных случаях отказ от покупки не действует, а продавец доли, намеревающийся продать свою долю по меньшей цене или на менее выгодных для себя условиях, обязан направить остальным участникам общей собственности повторное извещение. [11 C. 264]
Если один из остальных участников в течение установленного в законе срока выразит согласие купить предложенную к продаже долю, то оно считается акцептом, а потому доля должна считаться проданной; это как раз и означает "приобретение продаваемой доли в праве собственности". Разумеется, согласие должно отвечать всем требованиям, предъявляемым к акцепту (в частности, быть безусловным и полным).
Обратимся к тем случаям, когда согласие приобрести продаваемую долю выразили два или большее число сособственников: кому в этом случае должна быть продана отчуждаемая доля? На этот счет есть различные мнения. Считаю, что придавать правовое значение первенству в принятии предложения о заключении договора нельзя, ибо закон устанавливает лишь конечный срок действия преимущественного права. Нельзя также предоставлять продавцу право выбрать покупателя, ибо на продавце лежат лишь обязанности предложить свою долю к продаже всем остальным сособственникам. На самом деле право приобрести продаваемую долю имеют все сособственники, согласившиеся ее купить, и никого из них нельзя его лишить. Но поскольку право приобрести продаваемую долю основывается на том, что любой потенциальный покупатель уже является владельцем имеющейся у него доли, то потенциальные покупатели имеют право купить ту часть отчуждаемой доли, которая пропорциональна долям, имеющимся у них. Иными словами, в данном случае по аналогии должна применяться норма, содержащаяся в п. 2 ст. 93 ГК.
В рассматриваемой ситуации договор купли - продажи доли следует считать заключенным с каждым сособственником, выразившим согласие на покупку, но в отношении не всей доли, а ее соответствующей части. Такое решение вытекает из действующего законодательства. [15 C. 216]
В соответствии с прямым указанием, содержащимся в ст. 246 ГК, преимущественное право покупки не распространяется на случаи перехода доли по договору дарения и по завещанию. Эта норма возражений не вызывает в связи с лично - доверительным характером упомянутых сделок. Но из сопоставления ст. ст. 246 и 250 ГК вытекает, что преимущественное право покупки не применяется и в тех случаях, когда собственник доли продает свою долю одному из других сособственников. Думается, что при этом права остальных сособственников ущемляются. Здесь должно действовать преимущественное право покупки, и это желательно отразить в ст. 250 ГК.
Глава 2. Отдельные виды преимущественного права покупки

2.1. Преимущественное право покупки доли жилого дома (квартиры)

Жилым домом считается строение, всю или не менее половины общей площади которого составляют жилые помещения, т.е. комнаты или квартиры, имеющие выходы в места общего пользования. Жилые дома и квартиры являются недвижимым имуществом. Оно может находиться в собственности двух или нескольких лиц. Владение, пользование и распоряжение таким имуществом осуществляется в соответствии с особыми правилами, установленными законом для общей собственности.
Общая собственность на жилой дом или квартиру может возникнуть в результате совместного строительства или покупки, получения несколькими лицами по договору дарения, в порядке наследования и по иным основаниям, предусмотренным законом (например, в связи с приватизацией жилого помещения). Она может быть долевой либо совместной. В первом случае каждому из собственников принадлежит определенная доля в праве собственности на недвижимое имущество (одна вторая, три четвертых и т.п.). Во втором - у собственников нет определенных долей, недвижимость находится в их общей совместной собственности (без определения долей).
Совместная собственность возникает в случаях, когда законом предусмотрено ее образование. В частности, таковой может быть имущество, нажитое супругами во время брака, имущество крестьянского (фермерского) хозяйства (ст. 34 СК РФ, ст. 256, ст. 257 ГК РФ).
Согласно п. 5 ст. 244 ГК по соглашению участников совместной собственности, а при его недостижении по решению суда на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц. 0 Каждый из ее участников имеет право по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей. Для реализации данного права согласия остальных участников общей долевой собственности, как правило, не требуется. Вместе с тем при продаже доли в общем имуществе должны быть соблюдены особые правила, предусмотренные ст. 250 ГК, согласно которой участники общей долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли. Данное правило применяется также при отчуждении доли по договору мены, когда каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен (ст. 567 ГК).
Преимущественное право покупки действует лишь тогда, когда доля продается постороннему лицу. При продаже ее кому-либо из участников общей долевой собственности остальные сособственники не имеют преимущественного права на приобретение отчуждаемой доли. Если несколько участников желают воспользоваться преимущественным правом покупки, то выбор, кому из них продать свою долю, принадлежит продавцу. В случае спора между ними суд не вправе обязать продавца передать свою долю другому, чем выбрано им, сособственнику. [14. C. 231]
Преимущественное право покупки не действует в случае продажи доли жилого дома (квартиры) с публичных торгов, проводимых при отсутствии на это согласия всех участников долевой собственности в случаях и с соблюдением правил, предусмотренных ч. 2 ст. 255 ГК и другими законодательными нормами. Оно не применяется и при наследовании, безвозмездном отчуждении доли в праве общей собственности (например, путем дарения). Если же под видом дарения фактически совершается продажа доли недвижимости, то на такую сделку может быть распространено преимущественное право покупки. Поэтому при доказанности, что в действительности доля дома, квартиры была продана, а не подарена постороннему лицу, к сделке применяются правила, в том числе предусмотренные ст. 250 ГК и относящиеся к продаже доли недвижимости.
Залог доли в праве на общий жилой дом (квартиру) может быть осуществлен без согласия других сособственников. Однако в случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила ст. 250 и ст. 255 ГК о преимущественном праве покупки, принадлежащем остальным сособственникам, и обращении взыскания на долю в праве общей собственности согласно п. 2 ст. 7 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)".
Нередки ситуации, когда для того, чтобы затянуть время, второй сособственник заявляет о своем согласии выкупить долю, но реально этого делать не собирается. В этом случае рекомендуется направить ему повторное извещение о том, что ему надлежит явиться к определенному нотариусу в определенное время для заключения договора, имея при себе денежную сумму, т.к. Вашим условием договора является передача денег через депозит нотариуса (банковский сейф), закладка в который осуществляется до заключения договора. Если он не явится, можно заключать договор с другим покупателем. Если будет подан иск в суд, Вы сможете доказать, что в течение месяца второй сособственник не выкупил у Вас долю, хотя у него была для этого возможность.
Доказательства соблюдения права преимущественной покупки у Вас потребуют при регистрации сделки (в Мосрегистрации, регистрационной палате). Так же возможно такое требование со стороны органов опеки и попечительства.
Особо следует рассмотреть случаи, когда осуществляется продажа комнат в коммунальной квартире, возможность приватизации которых существенно расширилась в связи с тем, что Конституционный Суд РФ признал ст. 4 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" неконституционной в части, ограничивающей приватизацию жилых помещений в коммунальных квартирах государственного и муниципального жилищного фонда социального использования (постановление от 3 ноября 1998 г.).
В первую очередь необходимо определиться в том, что именно является объектом общей собственности: квартира в целом или комната в ней.
Из анализа законодательства следует - таким объектом признается непосредственно квартира, т.е. часть жилого здания, предназначенная для самостоятельного использования для жилых целей и признаваемая единицей комплекса недвижимости. Владелец приватизированной квартиры является собственником доли в общей собственности на квартиру, исходя из приходящейся на него общей площади в квартире, установленной пропорционально находящейся в его собственности жилой площади (ст.ст. 1, 9 Федерального закона "О товариществах собственников жилья").
Поэтому при продаже квартиры в целом преимущественное право покупки не действует. Принадлежность собственнику квартиры доли в общем имуществе дома не порождает данного права, поскольку на такую долю распространяются особые правила, она не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, а передается вместе с правом собственности на квартиру (ст. 290 ГК).
Следовательно, о преимущественном праве покупки можно говорить лишь в тех случаях, когда предметом продажи является комната, т.е. доля в общей собственности на квартиру. Здесь возможны два варианта: остальные комнаты или часть из них находятся в собственности других граждан; в собственности граждан находится лишь отчуждаемая комната, а остальные не приватизированы.
При первом варианте право других граждан, имеющих в собственности комнаты в этой же квартире, на преимущественную покупку отчуждаемой комнаты не вызывает сомнения. Затруднения возникают при втором варианте, когда остальными комнатами в коммунальной квартире граждане пользуются на условиях найма. Обладают ли такие граждане преимущественным правом покупки отчуждаемого жилого помещения? В настоящее время на данный вопрос следует ответить отрицательно.
Статья 250 ГК наделяет указанным правом только участников общей долевой собственности, к которым наниматели жилых помещений, в том числе комнат в коммунальных квартирах, не относятся. Следовательно, в рассматриваемом варианте преимущественным правом покупки обладают не наниматели комнат, а государство или муниципальное образование, в собственности которых находится жилищный фонд, в лице их уполномоченных органов. Наделить нанимателей комнат в коммунальных квартирах таким правом может только законодатель, что представляется целесообразным. [17 C. 210]
При продаже доли постороннему лицу сособственники жилого дома (квартиры) имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по той цене, по которой она продается, и на прочих равных условиях (соблюдение сроков платежей, обязанности по оплате расходов, связанных с оформлением сделки, и т.д.). Продавец доли обязан известить остальных участников общей собственности на жилой дом (квартиру) о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и условий, на которых она продается. Когда участник общей долевой собственности выражает согласие приобрести долю дома (квартиры) по цене, назначенной продавцом, но выдвигает при этом неприемлемые для последнего условия (например, с рассрочкой либо отсрочкой платежа), то продавец вправе продать принадлежащую ему долю дома на назначенных им условиях постороннему лицу. Если продавец доли дома (квартиры) впоследствии изменит цену или другие условия продажи, то он обязан уведомить об этом в установленном порядке остальных участников общей долевой собственности. В противном случае их преимущественное право покупки может оказаться нарушенным.
На практике неоднозначно решается вопрос о возможности изменения продавцом условий продажи доли, если кто-либо из участников общей собственности в установленный срок принял предложение воспользоваться правом преимущественной покупки и приобрести долю на указанных продавцом условиях. Мнение об отсутствии у продавца такой возможности обосновывается тем, что подобное предложение является офертой, принятие которой адресатом признается акцептом, исключающим возможность отзыва предложения направившим его лицом (ст.ст. 432, 435, 438 ГК). Но, исходя из положений ст. 435 ГК, указанное предложение может быть признано офертой, если оно достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, который принял предложение.
По смыслу же ст. 250 ГК продавец доли извещает остальных участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу, а не этим участникам. Принятие ими такого предложения означает только то, что они имеют перед лицом, которому адресовано предложение заключить договор, преимущественное право покупки доли. Если между собственником доли и лицом, которому сделано предложение приобрести долю, не достигнуто соглашение о заключении договора на предложенных условиях, то участники общей собственности, которым такое предложение не направлялось, не вправе требовать заключения с ними договора на условиях, обозначенных в полученном ими извещении о продаже доли постороннему лицу. Если же из извещения усматривается воля собственника отчуждаемой доли заключить договор на предлагаемых им условиях с любым, кто отзовется, то такое предложение может быть признано публичной офертой со всеми вытекающими из этого последствиями (п. 2 ст. 437 ГК).
Извещение о продаже доли дома (квартиры) направляется остальным участникам общей долевой собственности обязательно в письменном виде с указанием цены и всех других условий, на которых она продается. Доказательством такого извещения могут служить ответы сособственников на извещение продавца, свидетельство нотариуса о передаче участникам общей долевой собственности заявления продавца (ст. 86 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате).
Участники общей долевой собственности не могут передать принадлежащее им преимущественное право покупки другим лицам, поскольку оно является личным, но могут отказаться от него. Доказательством служат их письменные заявления об отказе от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли (с указанием цены и других условий, на которых она продается).
Закон не требует обязательного нотариального удостоверения возмездных сделок по отчуждению недвижимости, в том числе доли жилого дома (квартиры), за исключением отдельных их видов, например, договора ренты (ст. 584 ГК). Но по соглашению сторон любой договор может быть оформлен нотариально. Требование же о государственной регистрации распространяется на все эти сделки.
В зависимости от того, в нотариальной или простой письменной форме совершена сделка, представляются доказательства отказа долевых собственников от преимущественного права покупки доли. Если отчуждение доли производится на основании нотариально удостоверенного договора, то надлежаще заверенные заявления сособственников об отказе от покупки доли направляются нотариусу, который обязан удостовериться в соблюдении правил ст. 250 ГК. Они могут лично явиться к нотариусу и подать заявление. Их личность устанавливается на основании паспорта или других документов, исключающих любые сомнения относительно личности явившегося. Проверяется подлинность подписи, о чем делается отметка на заявлении, указывается наименование документа, удостоверяющего личность, кем и когда он выдан. В этом случае в регистрирующий орган представляются нотариально заверенные копии таких заявлений.
Когда же сделка совершена в простой письменной форме, к заявлению о государственной регистрации должны прилагаться со стороны других сособственников согласия в письменном виде, которые должны быть оформлены каждым сособственником в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав, или быть нотариально заверены (ст. 24 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"). [8 C. 174]
Если остальные участники общей собственности откажутся от осуществления преимущественного права покупки отчуждаемой доли жилого дома (квартиры) или не приобретут продаваемую долю в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать ее любому лицу. Это относится и к тем случаям, когда участники общей долевой собственности отказываются принять извещение продавца о предполагаемой продаже. Молчание в пределах установленного срока для осуществления преимущественного права покупки равносильно отказу.
В случае спора факты извещения остальных сособственников о продаже доли, их отказов от покупки могут быть установлены судом на основании доказательств, соответствующих требованиям допустимости (ст. 54 ГПК РСФСР). Учитывая, что извещение и отказ требуют письменной формы, то и подтверждаться они должны письменными средствами доказывания.
Определенные сложности возникают, когда другие сособственники не проживают в месте нахождения недвижимости, доля которой отчуждается, и адрес их неизвестен. Прежде возможность удостоверения в таких случаях договора купли-продажи доли постороннему лицу, если данные обстоятельства подтверждены соответствующими документами, была предусмотрена п. 50 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР от 6 января 1987 г., утратившей силу согласно приказу Министерства юстиции РФ от 26 апреля 1999 г.
Представляется, что требование об извещении можно признать выполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по последнему известному месту жительства отсутствующих сособственников и о том, что их место пребывания неизвестно (данные адресного бюро, сообщение местной администрации, налоговых органов о задолженности отсутствующего лица по уплате налогов, сборов и иных платежей по своей доле в общем имуществе и т.д.). В противном случае было бы ограничено право собственника, желающего распорядиться своим имуществом с соблюдением правил ст. 250 ГК.
При продаже доли постороннему лицу с нарушением преимущественного права покупки любой участник долевой собственности вправе в течение трех месяцев обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Срок исчисляется с того момента, когда лицо узнало или должно было узнать о состоявшейся продаже доли жилого дома (квартиры) с нарушением его права.
В таком же порядке определяется начало течения срока исковой давности для лиц, фактически вступивших во владение наследственным имуществом, но не получивших свидетельство о праве на наследство на перешедшую им долю жилого дома (квартиры). Закон не связывает возникновение преимущественного права покупки с регистрацией права собственности на полученную по наследству часть жилого дома (квартиры). Согласно ч. 5 ст. 546 ГК РСФСР принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства. Следовательно, наследники, фактически принявшие наследство в виде доли недвижимости, обладают преимущественным правом покупки и при нарушении данного права могут обратиться за судебной защитой в рамках установленного срока. Его нельзя считать пресекательным. Редакция п. 3 ст. 250 ГК не дает оснований для иного вывода.
Применение, приостановление и перерыв течения этого срока, а также его восстановление, когда это допускается законом (ст. 205 ГК), осуществляются по общим правилам, предусмотренным гражданским законодательством.
Ответчиками по искам, связанным с нарушением преимущественного права покупки, являются продавец и покупатель доли недвижимости. Исковое заявление оплачивается государственной пошлиной исходя из цены иска, определяемой стоимостью проданной доли строения (квартиры). При этом истец обязан по предложению судьи внести на депозитный счет суда все суммы, уплаченные покупателем доли недвижимости (покупная цена, сборы и пошлины, другие понесенные покупателем при покупке доли необходимые расходы). Это обусловлено тем, что п. 2 ст. 250 ГК наделяет участника общей долевой собственности преимущественным правом приобрести продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество, а не ограничиться выражением желания на ее покупку. Реальность заявленного требования должна быть подтверждена путем внесения необходимых сумм, что позволяет также защитить интересы покупателя, обеспечить возможность исполнения решения суда в случае удовлетворения иска.
Невыполнение требования судьи о внесении сумм, по моему мнению, можно расценить как отсутствие у истца действительного намерения приобрести отчуждаемую долю, что является основанием для отказа в иске. Такие последствия должны быть разъяснены истцу. Вместе с тем следует учитывать, что внесение лицом, претендующим на проданную долю, покупной цены на депозитный счет суда является одной из мер обеспечения иска. Если такая мера судом не будет применена, то само по себе невнесение истцом предварительно покупной цены не может служить основанием для отказа в удовлетворении его требований. [16 C. 183]
На практике часто встречается ошибка, когда предъявляется, а судом рассматривается иск о признании недействительным договора купли-продажи доли недвижимости по основанию нарушения преимущественного права покупки. Удовлетворение подобного иска влечет за собой применение последствий недействительности сделки путем приведения сторон в первоначальное положение, что исключает замену покупателя по договору, так как сделка признается недействительной с момента ее заключения и продавец восстанавливается в правах собственника (ст. 167 ГК). Возможность признания сделки недействительной по указанному основанию не предусмотрена. Закон наделяет участника общей долевой собственности правом требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Поэтому в решении суда при удовлетворении иска указывается о переводе таких прав и обязанностей и о замене покупателя истцом по делу в договоре купли-продажи доли недвижимости, который остается действительным, а также о взыскании с истца в пользу первоначального покупателя по договору уплаченных сумм.
Данное решение становится неотъемлемой частью договора купли-продажи доли жилого дома (квартиры) и подлежит обязательной государственной регистрации.
Преимущественное право покупки сособственники сохраняют до прекращения общей собственности на дом (квартиру). Раздел общего имущества или выдел доли одного из сособственников влечет за собой прекращение общей собственности на выделенную в натуре часть дома или квартиры (ст. 252 ГК) и утрату остальными участниками общей долевой собственности преимущественного права покупки при продаже выделенной доли. У покупателя, приобретшего выделенную в натуре часть жилого дома (квартиры), нет преимущественного права покупки остальной части недвижимости в случае ее продажи впоследствии другими сособственниками.
Под разделом (выделом доли) в натуре подразумевается выдел сособственникам самостоятельных изолированных частей жилого дома (квартиры). При этом отдельные помещения (например, кухня, коридор и т.п.) не остаются в общей собственности, поскольку в таком случае будет иметь место не раздел (выдел доли) в натуре, а определение порядка пользования домом (квартирой), что не прекращает общую собственность и не влечет за собой утрату преимущественного права покупки.
На практике указанным способом прекращается главным образом общая собственность на жилой дом. Произвести раздел (выдел доли) в натуре квартиры возможно лишь в тех редких случаях, когда планировка позволяет выделить каждому из сособственников изолированные части этой квартиры: жилые помещения и подсобные помещения (кухню, санузел, прихожую, коридор) с устройством самостоятельных выходов, т.е. фактически отдельные квартиры.
Неоднозначно решается вопрос о том, какими доказательствами должен быть подтвержден раздел (выдел доли) в натуре. На мой взгляд, такое обстоятельство может быть подтверждено не только решением суда, но и иными данными, с достоверностью свидетельствующими о прекращении общей собственности на дом, квартиру.
В соответствии с п.3 ст. 250 ГК РФ “При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.”
Многие начинающие юристы и граждане, обращающиеся в суд самостоятельно, делают ошибку и подают в суд иск о признании сделки недействительной. Между тем, для этого нет оснований. Сделка недействительной не является, просто покупателем в ней как бы выступает ненадлежащее лицо. Необходимо подавать иск о переводе прав покупателя. Иск подается на основании ст. 250 ГК РФ.
Следует отметить, что иск необходимо подать не позднее трех месяцев с того момента как сособственнику стало известно, либо должно было стать известно о продаже доли третьему лицу.
При удовлетворении иска покупатель должен получить с истца денежную сумму, уплаченную им прежнему собственнику (с учетом пошлин и сборов), а за истцом по решению суда признается право собственности на долю в праве (или на комнату). При этом предыдущее свидетельство о регистрации права аннулируется. Т.е. первоначальный продавец доли фактически не несет какой-либо ответственности за несоблюдение преимущественного права покупки, хотя и привлекается в качестве соответчика, как лицо, нарушившее это право.
Для гарантированности выполнения решения суда истец должен внести на депозит суда (хотя это фактически сложно, есть судебная практика на этот счет) денежную сумму, уплаченную покупателем с учетом пошлин и сборов. Так же возможно наложение ареста на указанную сумму, находящуюся на счете истца в банке. Если он этого не сделает, у судьи появиться еще одна причина отказать в иске (т.к. считается, что истец не доказал наличие у него денежной суммы, достаточной для выкупа доли) По решению суда эта сумма взыскивается в пользу первоначального покупателя.

2.2.Преимущественное право покупки акций в ЗАО

Нормы гражданского законодательства Российской Федерации устанавливают, что акционеры закрытого акционерного общества (ЗАО) имеют преимущественное право приобретения акций, продаваемых другими акционерами этого общества (ст. 97 ГК РФ, ст. 7 Федерального закона от 26.12.95 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах», с изменениями и дополнениями, далее - Закон).
Существующее различие двух типов АО - открытого и закрытого - обусловило появление института права преимущественной покупки акций для ЗАО. Сущность его в том, что акционеры имеют преимущественное право приобретения акций, продаваемых другими членами данного общества. В то время как участники ОАО не обязаны извещать о своем намерении продать акции ни само АО, ни его акционеров, участники ЗАО вправе реализовать свои акции лишь с соблюдением определенных формальных требований. Они сводятся к следующему.
При продаже или ином возмездном отчуждении акций третьим лицам (т.е. не акционерам данного общества) остальные акционеры и общество имеют преимущественное право приобретения этих акций. Существует и преимущественное право самого ЗАО на приобретение акций, продаваемых его акционерами. В Законе определено, что уставом общества может быть предусмотрено его преимущественное право на приобретение акций, продаваемых акционерами, если другие акционеры не использовали свое преимущественное право. Таким образом, в ЗАО акционер может переуступить свои акции, используя правила преимущественной покупки либо акционерам, либо самому обществу. Общество оставляет за собой преимущественное право их покупки, за исключением случаев передачи гражданами своих акций по наследству или по договору дарения.
Акционер, реализующий преимущественное право, должен в течение срока, определенного в уставе, заключить с продавцом договор купли-продажи. Если акции по цене, обозначенной акционером, согласны купить участники данного АО и третьи лица, то акции должны быть проданы членам АО. Акционер не может продать акцию лицу, не являющемуся акционером ЗАО, по цене меньше той, по которой она предлагалась к продаже акционерам. Если же это произошло, акционеры вправе оспорить продажу в судебном порядке.
Следовательно, если акционеры и АО заявят отказ от покупки акций или в установленный уставом срок не реализуют принадлежащее им преимущественное право, то акционер ЗАО вправе продать их постороннему, третьему лицу, который не имеет отношения к обществу. Однако купля-продажа (поставка) акций должна быть произведена исключительно на условиях, указанных в извещении акционера, направленном АО.
Преимущественное право приобретения акций не применяется в случаях безвозмездного отчуждения их акционером (по договору дарения) либо перехода акций в собственность другого лица в порядке универсального правопреемства. В случае признания договора дарения притворной сделкой лицо, чье преимущественное право на приобретение акций нарушено, может в этом случае потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя акций по сделке, совершенной с третьим лицом. Данное положение было подтверждено в постановлении ФАС Московского округа от 12.05.03 г. по делу № КГ-А41/2519-03.
Несмотря на то, что объем преимущественных прав, предусмотренных ст. 250 ГК РФ, довольно значителен, формальное сходство этой статьи и п. 2 ст. 97 ГК РФ не должно подводить нас к тому, что в случае с преимущественным правом покупки акций в ЗАО должны применяться положения данной статьи как общие нормы (это было подтверждено в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 19.06.2000 г. по делу № А05-8075/99-477/17, в котором было указано, что ст. 250 ГК РФ, регулирующая вопросы продажи доли в общей долевой собственности, к спорным правоотношениям применена быть не может, поскольку акционеры не являются обладателями общей долевой собственности).
Пункт 3 статьи 7 Закона устанавливает, что "Акционер общества, имеющий намерение продать свои акции третьему лицу, обязан письменно известить об этом остальных акционеров данного общества и само общество, указав цену и другие условия продажи акций". Извещение акционеров, как правило, осуществляется через общество, если иное не предусмотрено уставом, и за счет акционера, продающего свои акции. [13 C. 180]
Из указанного положения Закона трудно уяснить, каково правовое значение этого извещения. В Законе не указывается на то, что в извещении должен быть упомянут предполагаемый покупатель - постороннее лицо. Это означает, что его вообще можно не указывать. Более того, необязательно, чтобы предполагаемый покупатель заключил с продавцом какой-то предварительный договор. Из этого следует, что предполагаемый покупатель может не существовать вообще: просто продавец доли должен известить остальных участников АО, что он готов продать свою долю любому постороннему лицу.
Скорее всего, смысл извещения состоит не только в том, что будущий продавец извещает остальных участников о намерении продать свою долю третьему лицу, а в том, что он предлагает каждому из остальных участников купить ее у него. Значит, такое извещение является классической офертой - предложением заключить договор на определенных условиях (ст. 435 ГК РФ). Несоблюдение порядка направления акционерам уведомлений о возможности осуществления преимущественного права, в частности нарушение требований устава общества (например, ненаправление письменного уведомления ценным письмом или невручение под расписку), также рассматривается в судебной практике как нарушение преимущественного права покупки (постановление ФАС Северо-Западного округа от 19.06.2000 г. по делу № А05-8075/99-477/17).
Акционеры, а в надлежащих случаях само общество, могут воспользоваться преимущественным правом приобретения акций, продаваемых акционером, если они согласны приобрести предложенные им акции по цене и на условиях, указанных в извещении (цене предложения третьему лицу). Если цена, по которой акционеры (общество) изъявляют готовность приобрести акции, ниже предложенной третьим лицом или участники общества (общество) согласны купить лишь часть отчуждаемых акций, акционер вправе продать их третьему лицу по цене и на условиях, сообщенных им другим акционерам и обществу.
Указанное положение было конкретизировано в постановлении ФАС Дальневосточного округа от 6.05.02 г. по делу № Ф03-А51/02-1/691. Из материалов дела следует, что продавец реализовал покупателю, не являющемуся акционером ЗАО «Магистраль - СП», спорные акции по цене гораздо ниже предложенной акционерам. В соответствии со ст. 7 Закона акционеры закрытого акционерного общества пользуются преимущественным правом приобретения акций, продаваемых другими акционерами этого общества, по цене предложения третьему лицу. Суд первой инстанции правомерно в соответствии с указанной нормой права пришел к выводу о продаже ГУП «ДВжд» акций ЗАО «Агрохим-Коммерс» с нарушением преимущественного права приобретения акций другими акционерами закрытого общества по цене предложения другому лицу (100 руб. за 1 акцию), поскольку по такой цене он акционерам их не предлагал. Данное нарушение преимущественного права привело к принятию судебного решения о переводе прав покупателя на надлежащее лицо.
Пунктом 3 статьи 7 Закона установлено, что если акционеры (общество) "не воспользуются преимущественным правом приобретения всех акций, предлагаемых для продажи, в течение двух месяцев со дня такого извещения, если более короткий срок не предусмотрен уставом общества, акции могут быть проданы третьему лицу по цене и на условиях, которые сообщены обществу и его акционерам.
Преимущественное право акционеров (общества) действует при отчуждении участником этого общества акций только путем продажи.
В связи с этим интересно судебное решение ФАС Уральского округа от 25.02.03 г. по делу № Ф09-270/03-ГК о характере взноса в уставной капитал, который под данное положение Закона не подпадает. Поскольку внесение акций ЗАО «Институт Пермский Промстройпроект» в уставный капитал ООО «Гранит-М», по мнению истицы, осуществлено с нарушением ее права, предусмотренного п. 3 ст. 7 Закона, она обратилась в арбитражный суд с требованием о переводе на нее прав и обязанностей покупателя данных акций. Поскольку внесение акций в уставный капитал создаваемого общества осуществлялось во исполнение учредительного договора от 12.10.01 г., суд пришел к выводу об отсутствии оснований считать, что предусмотренные п. 3 ст. 7 Закона права истицы были нарушены. В соответствии с п. 3 ст. 7 Закона акционеры ЗАО пользуются преимущественным правом приобретения акций, продаваемых другими акционерами этого общества третьим лицам. В материалах дела отсутствуют документы, подтверждающие факт продажи акций создаваемому обществу (ООО «Гранит-М») или заключения с ним договоров мены. Учредительный договор не является сделкой по отчуждению акций. Таким образом, суд обоснованно отклонил доводы истицы о том, что внесение акций в уставный капитал осуществлялось путем возмездного отчуждения физическими лицами - акционерами ЗАО «Институт Пермский Промстройпроект» своих акций с нарушением ее прав, предусмотренных п. 3 ст. 7 Закона, и отказал в удовлетворении исковых требований.
Важным моментом является и то, что Закон предусматривает преимущественное право акционеров (общества) на приобретение акций, отчуждаемых участником общества, в случаях, когда владелец намерен продать их третьему лицу (не являющемуся участником данного общества).
Это положение Закона также неоднократно подтверждалось судебной практикой. Так, в постановлении ФАС Северо-Западного округа от 1.08.03 г. по делу № А56-3019/03 было отмечено, что поскольку в рассматриваемом случае имело место отчуждение акций акционеру общества, следует признать, что соблюдение процедуры извещения других его акционеров и самого общества о намерении продать акции не требовалось. Аналогичное по сути решение было вынесено в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 5.11.01 г. по делу № А43-3805/01-28-166.
Анализ приведенных доводов показывает, что договор купли-продажи акций ЗАО, заключенный с нарушением права преимущественной покупки, является с позиций ст. 168 ГК РФ действительным. Нарушение преимущественного права приобретения акций акционером или ЗАО влечет за собой правовые последствия: акционер, чье право было проигнорировано, вправе в судебном порядке потребовать перевода на него прав и обязанностей покупателя. Также в аналогичной ситуации вправе, очевидно, поступить и акционерное общество. Это значит, что нет нужды признавать сделку ничтожной. Просто держателем акций становится акционер, чье право было нарушено, а не фактический покупатель.
Исполнение вынесенных судебных решений о переводе прав по договору купли-продажи на практике может быть затруднено одним существенным обстоятельством: договор купли-продажи акций ЗАО может быть исполнен к моменту рассмотрения дела в суде. Тогда в силу ст. 408 ГК РФ обязательство по договору купли-продажи будет исполнено и договор прекратит свое действие. Соответственно вопрос о возможности перевода рассмотренных прав и обязанностей остается открытым.

2.3. Переход долей Общества с ограниченной ответственностью

Общество с ограниченной ответственностью - учрежденное одним или несколькими лицами хозяйственное общество, уставный капитал которого разделен на доли определенных учредительными документами размеров (ст. 2 ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью").
Законом предусмотрен достаточно либеральный порядок перехода доли участника общества к другим участникам и третьим лицам. За некоторым исключением, нормы ст. 21, регулирующие порядок перехода долей ООО между его участниками и третьими лицами, диспозитивны.
Исходя из сложившейся практики, можно сделать вывод о том, что к процедуре перехода долей учредители ООО подходят не очень скрупулезно, хотя покупка "бизнеса" как партнеров, так и конкурентов является одним из способов расширения присутствия на рынке. Одна из наиболее популярных форм таких сделок - приобретение права собственности на все предприятие либо его долю.
Применяя положения ФЗ об ООО о переходе долей, неизбежно приходится сталкиваться с различными подходами к определению перечня документов, необходимых для совершения сделки купли-продажи долей. Неправильное оформление тех или иных документов, подтверждающих права совладельцев на владение долями общества, - основание для оспаривания этих сделок. [11 C. 245]
ФЗ об ООО рассматривает долю в уставном капитале общества не как часть имущества ООО, а как комплекс имущественных и неимущественных прав и обязанностей участника общества по отношению к другим участникам и самому обществу, а право уступки доли в обществе - одно из таких прав. Ограничение права уступки доли в обществе третьим лицам оставлено на усмотрение общества: "Продажа или уступка иным образом участником общества своей доли (части доли) третьим лицам допускается, если это не запрещено уставом общества" (п. 2 ст. 21).
Закон содержит требования, которые необходимо соблюдать при уступке долей.
Во-первых. Участник общества, желающий продать свою долю (часть доли) третьему лицу, обязан письменно известить об этом остальных участников и само общество с указанием цены и других условий ее продажи (абз. 2 п. 4 ст. 21).
Во-вторых. Сделка по уступке доли в уставном капитале общества должна быть совершена в простой письменной форме. Несоблюдение этой формы влечет недействительность сделки (п. 6 ст. 21).
В-третьих. Общество должно быть письменно уведомлено о состоявшейся уступке доли (части доли) в уставном капитале общества с представлением доказательств такой уступки. Без уведомления приобретатель доли (части доли) в уставном капитале общества не может осуществлять права и нести обязанности участника общества (абз. 2 п. 6 ст. 21).
Пункт 4 ст. 21 ФЗ об ООО предусматривает преимущественное право покупки обществом или его участником доли, уступаемой третьим лицам. В этом положении заключено общее правило о праве преимущественной покупки участниками долевой собственности продаваемой доли, закрепленное в п. 1 ст. 250 ГК. Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.
Отдельным является вопрос одобрения сделки купли-продажи доли ООО в Федеральной антимонопольной службе. В предварительном согласии ФАС нуждаются сделки, направленные на приобретение лицом долей в уставном капитале общества, при котором оно получает право распоряжаться более чем 20% указанных долей, в случае, если суммарная стоимость активов по последнему балансу как приобретателя, так и общества, доли которого приобретаются, превышает 200 тыс. МРОТ или одним из них является хозяйствующий субъект, внесенный в Реестр хозяйствующих субъектов, имеющих долю на рынке определенного товара более 35%, либо приобретателем является группа лиц, контролирующая деятельность указанного хозяйствующего субъекта (п. 2 ст. 18 Закона РСФСР "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках").
Представляется, что тем самым законодатель, помимо защиты прав общества и его участников, предусмотрел и механизм защиты прав других участников хозяйственного оборота. Однако остается открытым вопрос о том, необходимо ли представлять в распоряжение общества доказательства того, что антимонопольный орган одобрил уступку доли общества. Никаких указаний на это в законодательстве нет.
Сделка, совершенная с нарушением ст. 18 Закона о конкуренции, может быть признана недействительной в судебном порядке (п. 9). Хотя эти сделки могут быть признаны судом недействительными только в случае, если их заключение приводит к ограничению конкуренции, а не по формальному признаку неуведомления ФАС о состоявшейся уступке доли, участники делового оборота должны быть уверены в правомерности перехода долей общества, в том числе при исполнении обязанности по получению одобрения антимонопольного органа. [12 C. 231] Единственный "неудобный" момент - срок рассмотрения ходатайства об одобрении совершаемой сделки (30 дней со дня получения ходатайства) является "тормозом" в хозяйственных отношениях.

Заключение

Заканчивая рассмотрение данной темы необходимо сделать следующие выводы:
Преимущественное право покупки - право любого участника общей собственности требовать от собственника, выразившего намерение продать свою долю, продажи этой доли ему по цене, за которую она предложена к приобретению третьему лицу, и на прочих равных условиях. Преимущественное право покупки установлено и регламентируется ст. 250 ГК РФ. При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют Преимущественное право покупки, кроме случая продажи с публичных торгов. Публичные торги для продажи доли в праве общей собственности при отсутствии согласия на это всех участников долевой собственности могут проводиться в случаях обращения взыскания на долю в праве общей собственности по долгам сособственника, а также в иных случаях. предусмотренных законом. Продавец обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий. Если остальные участники откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество - в течение месяца, а на движимое – в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением Преимущественное право покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Уступка Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности не допускается. Правила о Преимущественное право покупки применяются также при отчуждении доли в праве общей собственности по договору мены.
Преимущественное право покупки - право вкладчика товарищества на вере, участника общества с ограниченной ответственностью, акционера закрытого акционерного общества или члена кооператива требовать от другого вкладчика (участника, акционера, члена), выразившего намерение продать свой вклад (долю, акции или пай), продажи указанного предмета ему по цене, за которую он предложен к приобретению третьему лицу и на прочих равных условиях. Преимущественное право покупки вкладчиками товарищества на вере доли, отчуждаемой другим вкладчиком, пропорционально размерам их долей, если уставом общества или соглашением вкладчиков не предусмотрен иной порядок осуществления этого права (п. 2 ст. 85 ГК РФ). То же правило действует в ООО (п. 2 ст. 93 ГК РФ). В случае если участники общества не воспользуются своим преимущественным правом в течение месяца со дня извещения либо в иной срок, предусмотренный уставом общества или соглашением, доля участника может быть отчуждена третьему лицу. Преимущественное право покупки акционерами ЗАО акций, продаваемых другими акционерами этого общества, установлено п. 2 ст. 97 ГК РФ. Преимущественное право покупки членами кооператива пая, продаваемого другим членом этого кооператива, установлено п. 2 ст. 111 ГК РФ.

Список литературы

1. Конституция Российской Федерации. Принята на всенародном референдуме 12 декабря 1993г. М., 2003.
2. Гражданский кодекс РФ. Ч. 1, от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (ред. от 02.07.2005) // Собрание законодательства Российской Федерации от 5 декабря 1994 г. № 32. Ст. 3301.
3. Федеральный закон от 19.05.1995 № 82-ФЗ (ред. от 02.11.2004) «Об общественных объединениях» (принят ГД ФС РФ 14.04.1995) // Российская газета, № 100, 25.05.1995.
4. Федеральный закон от 26.12.1995 № 208-ФЗ (ред. от 29.12.2004) «Об акционерных обществах» (принят ГД ФС РФ 24.11.1995) // Собрание законодательства РФ, 01.01.1996, № 1, ст. 1.
5. Федеральный закон от 08.02.1998 № 14-ФЗ (ред. от 29.12.2004) «Об обществах с ограниченной ответственностью» (принят ГД ФС РФ 14.01.1998) // Российская газета, № 30, 17.02.1998.
6. Закон РФ от 19.06.1992 № 3085-1 (ред. от 21.03.2002) «О потребительской кооперации (потребительских обществах, их союзах) в Российской Федерации» // Российская газета, № 136, 17.07.1997.
7. Власова М.В. Право собственности в России. М., 2000.
8. Гражданское право. В 2-х т. / Под ред. Е.А.Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2004. Том I.
9. Гражданское право. В 2-х т. Учебник./ Под ред. Сергеева А.П., Толстого Ю.К. М.: Проспект. 2004. Т.1.
10. Гражданское право России. В 2-х т. / Под ред. З.И. Цыбуленко. М.: Юристъ, 2003. Т.1.
11. Гражданское право. Учебник./ Под ред. С.П. Гришаева. М.: Юрист. 2004.
12. Гражданское право. В 2-х т. / Под ред. Т.И. Илларионовой. М.: Норма, 2003. Т.1.
13. Гражданское право России. Курс лекций. В 2-х т. /Под ред. О.Н.Садикова. М.: 2005. Т.1
14. Гражданское право. / Под ред.А.Г.Каплина, А.И. Масляева. – 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юристъ, 2001.
15. Казанцев В., Коршунов Н. Возрождение сервитутного права в России // Российская юстиция, 2004. № 5. С. 28.
16. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая / Под ред.Н.Д.Егорова и А.П.Сергеева. М.: ТК Велби, 2005
17. Комментарий части первой ГК РФ/М.И.Брагинский, В.В.Витрянский и др. М., 2004.
18. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой /Отв. редактор О.Н.Садиков. М.,2005.
19. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 31.10.1995 № 8 «О некоторых вопросах применения судами Конституции Российской Федерации при осуществлении правосудия» // Бюллетень Верховного суда РФ. 1996. № 1.
20. Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 4 от 3 марта 2003 // Собрание законодательства Российской Федерации. - 10 апреля 2004 г. - №34.
21. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 4439/01 от 29 марта 2004.// Собрание законодательства Российской Федерации. - 10 мая 2004 г. - №32.
22. Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ № 9772/01 от 6 августа 2004.// Собрание законодательства Российской Федерации от 3 сентября 2004 г. - №49.
23. Обзор судебной практики Верховного Суда РФ за третий квартал 2002 года (по гражданским делам) (утв. постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 4 декабря 2002 г.). // Собрание законодательства Российской Федерации от 3 января 2002 г. - №21.


Скачиваний: 5
Просмотров: 5
Скачать реферат Заказать реферат